2015楼市在躁动中步入“新常态” 二三线城市风险增加

　　政策继续松绑  房企去库存忙跨界 市场续演分化

　　2014年末，一直处于颓势的房地产市场出现了一阵躁动：CREIS中指最新数据显示，2014年12月主要城市成交面积迎来新高，环比增长21.22%，同比2013年也增长9.79%。这一爆发性增长，被外界认为本轮房地产行业调整筑底结束。但也有业内人士指出，此次上升只是因部分特殊原因造成，并不能看做完成筑底。

　　不管筑底是否完成，2015年将在2014年楼市大转折之后，进入一个相对平静的新常态，在这种新常态之下，行政性管制政策将全面退出、地方救市政策也将续演松绑的故事，房地产企业的去库存和跨界转型将贯穿这一年，市场也将在全面分化中进入中速增长。同时，二三线城市房地产市场风险将明显上升。

　　 　政 策 恢复常态忙松绑

　　2014年，房地产政策一改过去限购、限贷、限价等全面束缚，回归市场主导常态。截至目前，仅北京、上海、广州、深圳以及三亚5个城市仍存限购政策外，其余全面解除。值得注意的是，去年年底召开的全国住房和城乡建设系统工作会更加确定了政策“空挡”，首次在2015年重点工作中，也是8年来首次未提“房地产调控”、“限购”两个牵动行业命运的关键词，意味着2015年中央层面不会对楼市进行大力度调控。

　　但值得注意的是，“空挡”不意味着政策缺失。在为避免房地产硬着陆的背景下，地方政府将加速推出更多的救市政策。

　　中国社科院财经战略研究院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，“一、二线城市房价的继续下滑将是大概率事件。随着房地产市场不景气及调控政策的主方向向支持住房消费转变，仍在坚守限购的五个城市有望全面放开。中央和地方也有望继续推出救市政策。”

　　的确，在2014最后一天，北京就发布从2015年1月1日起，北京住房公积金实行新政，购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房，贷款最高额度上调至120万元。这意味着，基准利率下，与商贷相比，公积金贷款120万30年总共可少缴利息三十余万。

　　业内人士认为，这是一线城市首个明显救市政策，也更为一线松绑行政性限制政策开了口子。

　　事实上，中央在市场继续下探的背景下，早已开始有了动作。2014年9月30日央行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，扶植购房刚性需求，首套认定实行“认贷不认房”，不再以家庭拥有的房屋数量来认定，二套房购买家庭只要还清首套贷款，再次贷款也将按照首套房。10月9月，住建部、财政部、央行三部委联合下发的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地放松公积金贷款条件，今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款，公积金将实现异地互认。2014年10月29日国务院再次强调促进住房消费，放松公积金支付房租条件。11月21日，中国人民银行宣布，自22日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构人民币贷款和存款基准利率下调0.4个百分点至5.6%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。

　　与此同时，地方也采用补贴、减税、落户等政策救市。

　　原华远地产任志强认为，地方政府财政在短时间内难以摆脱对房地产的依赖，降息、降准等金融政策再次放松指日可待。例如，钢铁、水泥、玻璃等是房地产上游，家电、家装、建材等是房地产下游，相关40个行业中在房地产下滑中都处于下滑趋势。“投资在GDP之中所占的比重仍然是最大的，大概占到48%，但房地产的下滑，大约影响了GDP至少0.3个百分点。”

　　 房 企 抓紧去库存 转型求生机

　　CRIC研究中心最新数据显示，截至三季度末，A股139家房企存货达2.23万亿元，环比上升5%。其中，4家大房企存货环比微增3%；15家中型房企存货较年初上升了25%；120家小房企增幅居中。部分库存消化周期超18个月、同比涨幅超1倍的房企包括：大名城涨128%至26.36个月，苏宁环球涨154%至22.57个月，深振业同比增长135%至18.53个月。

　　与此同时，中金公司近期研究报告显示，目前很多房企的土地储备规模较大。例如，万科的土地储备规模为10000万平方米，保利为7660万平方米，恒大为15100万平方米。

　　住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，目前房产预售的面积占施工面积的比例是近几年最低的水平，不到10%。最高点的时候，大体预售和销售的房屋的比例是16%，说明在建房屋中90%未卖出去。

　　“另外，截至去年10月份商品房的销售，包括现房和预售商品房和卖出去的面积，占到正在施工的商品房面积的比例是历史最低的。这就意味着当前商品房整体的供应量是比较大的，卖得少，建得多。”秦虹说。

　　“在库存高企的背景下，2015年重点仍是去库存。”中原地产市场总监张大伟表示，在去库存的同时，房企开启了转型之路。

　　作为房企龙头的万科率先转型，定位“城市配套服务商”。万科集团高级副总裁、北京公司总经理毛大庆表示，在今年目前170亿元的销售额中，销售业绩占比比较复杂，大概有130亿元来自住宅及部分散售型物业，其次是政府回购15亿到16亿元的保障房，剩下的则是来自零星的社区商业销售。

　　恒大地产也在房地产之外，开启了卖水、卖奶粉，进军农业，甚至是医院。与此同时，当代地产，远洋地产联合互联网企业玩起了众筹。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，房企规模化达到一定阶段，势必会面临多元化转型的问题，尤其是在传统住宅市场已经进入“白银时代”的大背景下，房企面临多元化转型，包括以分享城镇化为核心的“地产+X产业”、以分享老龄化为核心的养老地产、以分享城市化为核心的商业地产等各种业务布局，甚至积极与互联网公司合作。

　　 市 场 续演分化 二三线城市风险增加

　　6日，房地产板块告别前一日的癫狂，整体下挫2.02%至1610点，这距前一日最高1718点下跌超100点。而这剧烈的波动就如同房地产市场一般让人看到潜在的波澜。的确，楼市成交量逐月大幅上涨，库存压力大为缓解的同时，部分城市却面临风险。

　　CREIS中指最新数据显示，2014年12月主要城市成交面积迎来新高，环比增长21.22%，较2013年同期也增长9.79%。具体来看，监测的重点城市中，34个城市环比上涨，惠州上涨幅度最大，达101.46%，昆明增幅也高达84.37%，同比方面，韶关增幅高达314.35%，福州也增长169.35%。

　　但值得注意的是，在部分城市成交量井喷暴涨的同时，也有部分城市继续下探。其中降幅最多的城市为南充，环比减少46.81%，天津下降4.33%。同比方面，泉州下滑60.94%，合肥下滑50.77%，西安下滑43.57%。

　　对此，CRIC研究中心研究员朱一鸣认为，2015年房地产市场因地方需求不同继续加剧分化，在政策放松下，供求结构性失衡的一线城市，房价上涨压力依然存在，但市场需求提前透支，人口吸附能力较弱的部分二三线城市，面对较大的库存压力，或面临系统性风险。

　　对此，倪鹏飞表示，2015年住房市场可以预见的是不会再现2008年、2011年调整之后价量齐飞的局面，房地产市场实现“V”型反转的可能也微乎其微。与此同时，调整与之前相比，时间会更长，速度会更慢，程度会更深，未来住房市场将进入减速的常态。

　　他同时表示，该类市场也会出现两种层面的分化。首先是一、二线城市和三、四线城市的分化调整，一、二线城市需求比较旺，消化比较快，调整的时间比较短。三、四线城市需求比较弱，供给比较多，消化比较慢，时间比较长。其次是短期调整和长期调整的分化。按照过去的经验，只要货币资金一松，短期调整就会回升。因此，从目前的局势来看，仍存在短期调整的可能性。而长期的调整则需要很长一段时间，有升的因素也有降的因素。（梁倩）