南京楼市限价令解读:毛坯改精装需先期业主同意
昨天,现代快报报道南京发布《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》(以下简称 《意见》)的政策解读,《意见》中首次提出南京要对楼盘执行限价令。昨天,南京市物价局对此次楼市调控举措进行解读。
以年初批次成交均价为基准
物价部门表示,此次对楼盘价格提出了量化指标,对主城六区、江宁区、浦口区的商品住宅项目(不含户型180平方米以上及低密度住宅),以年初批次成交均价为基准,按照价格区间分类指导,申报均价2万元/平方米以下的,年化涨幅不宜高于12%;2—3万元/平方米的,年化涨幅不宜高于10%;3万元/平方米以上的,年化涨幅不宜高于8%;2016年首次销售的项目,申报均价参照周边同类型、同品质楼盘。
分析
多少算低密度,恐怕还需要进一步出台解释。另外,所谓限价令的执行参照时间,是以楼盘年初批次的成交均价为基准。不过现代快报记者发现,不少在售的楼盘,售价与今年初相比,都已经远超12%。那么这些楼盘今年是不是就真的不给涨了?这还需要在实际操作中来验证。
打击捂盘惜售
物价部门要求,切实防止捂盘惜售、边卖边涨。领取预售许可证项目应一次性公开全部房源,及时对外销售。
对捂盘惜售,欲整栋、大面积上调价格的不予调价申报。
分析
物价部门原则上不接受欲整栋、大面积上调价格的申报,如果此项严格执行,此前开发商变相涨价的手段都将被遏制住,房价疯涨的可能性大大降低。但如果开发商有意识地收缩供应量,主管部门该如何应对,仍然是值得思考的问题。
毛坯改精装变相涨价难
此次物价部门要求,要堵住为提价采取毛坯改装修房的“后门”。
凡是毛坯改精装的项目,不但需要公示取得先期购房业主同意,还要对预售方案(出现重大调整)进行重新备案,对价格申报进行重新指导,毛坯部分价格不变,精装修价格按照第三方专业机构评估结果合理确定。
分析
毛坯改精装需要征得先期买房业主的同意,这还是南京第一次出现这样的提法。这个“同意”究竟是所有业主同意,还是大多数同意就可以?“同意”的方式是签字还是其他形式?此次都未提及。南京还提出,重新申报后,毛坯价格不变,这意味着开发商只能在精装修部分“打主意”。此前,南京也提出过,精装修价格由第三方机构评估。那么,第三方机构的评估报告是否需要公示,如果买房人有质疑,是否可以重新评估,这些都没有答案。
及时开展新建商品住房成本调查
此次物价部门指出,及时开展新建商品住房成本调查。
对供应偏紧区域的典型楼盘,了解房价成本构成,对竞拍取得的土地,溢价45%以上部分不作为准许成本调查内容。
分析
“溢价45%以上部分不作为准许成本调查内容”是此次新出现的提法。目前南京的土地拍卖市场上,由于开发商的激烈拼抢,溢价超过100%的争夺已经多次出现。以本月土地拍卖中的麒麟科创园地块为例,地块的起拍价是18.1亿元,最终成交价是47.6亿元,溢价162%。如果按照此次新政,那么麒麟科创园的地价成本最多只能核价到18.1*(1+45%)=26.245亿元。地价中另外20多亿元不能当作成本核算计入房价。
业内人士认为,此举是在平抑土地市场过热的竞争,但是是否有明显的效果,仍然需要观察。
来源: 现代快报 转自:新华网