南京房屋买卖卖家常毁约 律师建议提高违约金

　　南京一对夫妻买二手房，跟卖家谈好价格签了合同，并支付了10万定金、70万解押款。没想到对方拿了钱后，提出加价。多次交涉没结果，夫妻俩把卖家告上法院。昨天上午，案件在鼓楼法院开庭审理。现代快报记者了解到，近一段时间类似情况屡屡出现。律师建议，买家可以通过提高违约成本的方式，来降低风险。

　　卖家坐地起价

　　买家告上法院

　　张先生夫妻俩在南京工作，孩子再过几年就要上小学了。他们在河西某小区看中一套二手房。房子学区不错，面积130多平米，三代人住着也宽敞。

　　去年10月份，夫妻俩通过中介公司，与卖家刘女士签了中介合同，约定了房屋总价为370万、付款方式，以及签订正式房屋买卖合同的相关事项等。合同签订后，夫妻俩就在几天之内，分两次付了10万元定金。几天后，他们又给卖家70万元，用于卖家还清银行贷款，办理解押手续。

　　按约定，卖家解押后，要协助张先生夫妻去银行申办贷款。不过让夫妻俩没想到的是，当天他们如约来到银行，刘女士却称有证件忘了带要回去拿，结果一去不回。

　　此后张先生再联系刘女士，对方却提出要加价，至少10万元。在后期双方沟通时，又被抬到15万元。理由是她房价开低了。

　　事情僵持不下，夫妻俩只好到法院起诉。鼓楼法院受理了这起案件，并于今年1月底和昨天，两次开庭审理。案件开庭前，刘女士把此前收的70万元还给了张先生。因双方不愿调解，昨天法院庭审后决定休庭，将择日宣判。

　　除去违约金

　　房子重卖还多赚几十万

　　涉案房屋地处河西，学区内有名校。当初双方谈好的成交价格是370万元。而记者昨天浏览一些房产中介网站发现，同一小区同一楼层面积相当的房子，标价高达500多万，低的也标到450万元。

　　按照双方的合同约定，违约金是20万元。对此，双方各有理解，张先生一方认为，卖家应该返还10万定金之后，再赔偿20万元。而刘女士一方则认为，只是双倍返还定金，一共20万元。按照网上的最低房价，刘女士即使掏了20万违约金，反悔了这一单，把房子重新卖掉，也能多赚60万元。

　　近来毁约变多

　　律师建议提高违约成本

　　昨天，记者从参与这起买卖的中介公司那里了解到，卖家签了合同后临时加价违约的，并不止这一起。记者也从南京其他一些房产中介了解到，随着近一段时间房产政策的变化，卖家签了合同后又提出加价的情况多了起来。

　　小王从事房产中介3年多，他此前代理过一套鼓楼的房子，也是这样的情况。他介绍，买卖双方去年12月签了合同，约定房价288万元。结果前几天买家要办贷款时，卖家提出涨价，将房价涨到300万以上。为此买家也是起诉到法院。他告诉记者，一般情况下，卖家会和买家协商，赔点钱，解除合同。谈不拢的，就只好去法院打官司。

　　房价涨得快，如果卖家硬要违约不卖房，有没有办法可以降低买家的风险？对此，江苏钟山明镜律师事务所合伙人、首席律师许辉建议，可以从定金和违约金两个方面来做一些约定。

　　许辉说，从定金方面来说，在房屋买卖合同中，定金最高可以达到总房价的20%。如果一方违约，另一方可以要求双倍返还定金。比如一套房子售价100万元，如果定金约定为20万元，违约双倍返还就是40万元。而从违约金方面来说，一般违约金不能超过总房价的30%。100万的房子违约金最高可以约定为30万元。他认为，如果房价上涨的空间没有赔偿的多，卖家自然也就不会违约了。

　　他也提醒，定金、违约金，是两种维权的渠道。如果要打官司，当事人可以二选一，但选择了一种方式，就不能同时再用另外的名义索赔。(案件当事人均为化姓)(鼓研 张玉洁)