中央定调要拆小区围墙 今后生活或有5大变革

　　 近日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》印发，提出我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。这一说法，颠覆了1998年后的小区“主流”。1998年福利分房改革之后，商品房成为住房主力军，封闭小区风靡全国。

　　“拆小区围墙”的消息一出，立即在网上引发热议。开放封闭小区，究竟有什么目的？会给我们生活带来哪些变化？又将如何实施？带着这些市民关心的问题，扬子晚报记者昨天进行了多方采访。

　　现状： 封闭的院落把城市割裂开

　　何谓街区制？它实际上是由城市主干道围合、中小街道分割、路网密度较高、公共交通完善、公共服务设施就近配套的开放街区模式。其最大的优势在于，能够使得城市生活更便捷、交通循环更通畅以及使得文脉得以传承。据了解，在西方国家，城市通常采用街区制。

　　与之相对的则是中国绝大部分城市目前所采用的“院落式”、“封闭小区式”的建设模式，大马路、大广场、大社区，规模过大的院落把城市割裂开来，形成一个个封闭的单元。

　　对策：

　　拆围墙建设城市“毛细血管”

　　那么，中央为何不让城市再建封闭住宅小区呢？《意见》给出了解释：解决交通路网布局问题，促进土地节约利用；树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。也就是说，中央的最大目的在于“治堵”和“防堵”。

　　案例：

　　成都已开展“小街区”试验

　　今年1月，四川就已提出：新建住宅推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。

　　作为其首府的成都，则早在去年9月就提出了“大成都建小街区”的概念。根据当地规定，街区单元尺度不宜大于200米×200米，街区单元规模约50亩左右；道路网密度宜不低于10km/km2，道路宽度宜不大于25米；公共交通方面，实现公交站点半径300米基本满覆盖。这种街区模式被成都称为“小街区规制”。

　　短板：

　　街区制也有不少问题待完善

　　街区制并非没有缺点。西方国家的实践表明，街区制由于使得居住区楼下的车流增加、车速更快，增添了交通安全隐患，同时加大了居住区的噪音干扰，会一定程度降低市民居住的舒适度和生活品质。因此，在规划过程中，街区单元尺寸的大小控制十分重要。

　　5大猜想

　　猜想1 居住

　　交通便利了，购物更方便？

　　“不能简单片面地理解是今后小区不封闭了，把门打开了，而是整个开发方式的变化。也就是说，以后的小区可能就不是我们现在这样一个成片的围合的模式了，而是街区式的设计，跟欧美等西方国家一样，” 绿地集团苏南事业部南京公司总经理薛明辉指出。“就像我们在国外看到的，下面是商业设施，上面是住宅，街区都不封闭，有城市主路，也有街区内的道路供车辆通行，有利于路网的构建。”

　　这样的居住有什么好处？南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华认为，首先是路网会密集，“为城市道路系统增加了很多‘毛细血管’，出行会通畅。对行人也是一样，以前去地铁站、商场、超市可能要绕一个小区，现在直接穿过去就行了。”其次是购物会很方便，“街区制势必会有很多底层商铺，现在的小区内部一般没有商业配套设施，即使有社区商铺也是在小区最外一圈，如果小区规模较大，你买个油盐酱醋，出大门都要10分钟，以后可能超市、小菜场就在楼下，几步路就到了。”

　　猜想2 土地

　　大地块少了，道路成为出让条件？

　　具体到房地产开发，从土地出让开始就可能会产生一系列的变化。

　　薛明辉认为，街区制不是房地产开发的导向，而是城市规划的导向，街区的打造会在城市规划的环节就设计好，在土地出让时，作为前置条件注明。一个改变是，因为有路网的分割，今后土地出让的规模可能会小一点，市中心一幅地盖一两幢楼是完全有可能的。“大型小区，像江北那样的‘城’以后就很难再有了。”

　　另一方面，道路也可能会在土地出让条件中注明，吴翔华认为，新规的目的就是解决路网设计不合理的问题，所以今后在土地出让之时，应该就要考虑到道路的建设，“这块地要建几条路，建在何处，都会明确。”

　　猜想3 房产

　　没了围墙，开发商还能祭出什么招？

　　多少年来，围墙够不够高，遮挡够不够密，一直是不少开发商着力打造的卖点。去年底，中海地产斥资300万，在南京城北一处新建楼盘外建起一堵“豪华”围墙，房子没建好，不少购房人已被这堵墙吸引。江苏香溢置业副总经理张良说，浙江的绿城地产和滨江地产，在楼盘建设之初，就是狠命建围墙，给外界传递的信息是:在精致讲究的围墙里，还藏着更多精彩。

　　没有围墙，好东西不能再藏着，地产开发面临大变局。地产开发功能趋向强大的同时，开发商的手早已从住宅走向多元，大型房产商不仅要建房，还要建公园；不仅要建小区，还要建菜市场、盖学校。没有围墙，开发商承担的配套谁来建?南京土地储备中心相关负责人表示，他也在紧密关注新政配套细则的出台。

　　猜想4 景观

　　豪华景观少了，绿地更密集了？

　　挖人工湖、几十万元买“树王”，景观往往成为一个小区特别是高档小区的卖点，而高昂的景观成本自然也由消费者买单。不过，如果今后花园变成了公共绿地，豪华景观便没了吸引力。金地集团南京公司负责人认为，“如果小区景观是开放式的，那么开发商会选择维护成本比较低、参与性更强的设计，会更倾向于城市公共绿地的模式。比如说多建一些凉亭、长椅，花木品种选择易维护的、价格便宜的。像大规模的喷泉、水景这些公共绿地里很少见到的景观，可能就不会再做了。”老百姓今后享受的，将不再是单一的小区景观，而会变为系统的城市景观，周边小区都能去，可以散步、休闲的地方将会增加。

　　猜想5 费用

　　公摊部分少了，居住成本会降低？

　　由于私属区域转化为公共区域，业内人士认为，新规可能会降低购房和居住的成本。

　　吴翔华表示，“现在老百姓在买房时，小区内的公共道路和绿地都分摊到每套房子，也就是说，这部分的地价都是由购房人买单。而今后这部分地价将从成本中剔除，分摊的土地就少了，应该会降低购房成本。而且如果70年后需要续交土地出让金，公共部分也不用再续交。”

　　从物业费的角度来说，南京市物业协会副会长、新鸿运物业管理股份公司董事长王中宁也认为，业主的费用可能会降低。“虽说小区开放以后，公共区域的保洁、维护，以及安保的压力加大，必须增派人手，但这些都属于公共空间，应该由政府来买单。比如说小区绿地、道路等的保洁，今后应该属于街区承担，业主只需要分摊楼内区域的保洁费用。所以虽然维护成本增加了，但应该不会转嫁到业主头上。”

　　市民反应

　　有人点赞“早该改了”

　　也有人担心“生活品质降了”

　　昨天一早，这一新规就引爆网络，既有人表示“太赞了”，也有市民担忧“安全谁来保障，老人小孩今后还能在家门口愉快地玩耍吗？”

　　“太赞了，打开小区大门确实能方便出行。我家离地铁站其实并不远，如果穿过一个小区，只要大约十多分钟，但是从大路走，步行要20分钟。可是从小区借道真的很痛苦，要么跟着别的业主混进去，要么就要跟小区保安说好话，请他们帮忙刷卡。有时候怕麻烦，放着近路不能走，只能绕远，想想真是不甘心。”市民刘小姐表示对新规大力支持。

　　还有网友表示“早该改了”，直言“现在城市交通状况的恶化，封闭式小区要负极大责任。”

　　安全性和环境品质的降低，维护成本的增加，则是反对派市民担忧的原因。

　　“小区里车来车往，什么人都能进，我还能放心地让小孩在楼下玩吗？”赵小姐很是担心。还有市民表示，现在封闭小区还会被盗，如果不封闭，安全性会不会更差？

　　“我们理解政府想改善交通的愿望，但是我当初买房的时候，很大程度考虑的是小区的景观和物业管理的高品质，花的高价钱中，有一块就是给景观买的单。如果今后大门打开了，私家园林变成了公共绿地。那我们当初公摊的景观成本谁来补偿？谁都可以到小区的草坪上晒太阳，往来人员多了，能保证没人乱扔垃圾？维护成本提高了，物业费会不会增加？这个让业主承担是不是不公平？”家住某高档小区的市民许先生指出。

　　专家规划

　　没围墙的小街区

　　是国外城市通行做法

　　“小街区”是今后的方向，城市规划设计的理念和手法也要随之更新，南京市城市规划编制研究中心总工程师刘正平告诉记者，目前南京市在江北新区中心区、南部新城的红花-机场片区的规划中，就已经落实了这一理念。

　　小街区是国外城市通行做法

　　以前的住宅用地都是大块出让，建成后形成封闭小区进行物业管理。刘正平说，我们以往流行大院文化，强调大院式的封闭管理模式。在主城里大单位大机关多，高校动辄占地几十公顷，城市道路到了大院门口就断头了。如果要在大院里开路就会引起轩然大波，难度很大。

　　“这次的意见出来后，要求推广小街区、密路网的做法，让大型住宅小区融入街区，也是未来的方向。”他介绍，这也是学习了国外的先进理念和做法，这在美国和欧洲，小街区、密路网是一种通行的做法，很难见到大片封闭住宅小区。他特别举了美国曼哈顿地区的例子，全部都是一个一个长方向的单元组成，纵向隔八九十米就一条街，横向100-120米左右一条路，路幅不宽大概12-16米，方便了交通出行，整个街区也非常有活力。

　　一位从事交通规划设计的专家说，当年在桥北某大型楼盘的方案设计时，几平方公里地区里市政支路全被砍去，仅留少量干路，最后导致桥北地区的居住品质和出行的不便利，业主要出门坐个公交车，都要在小区走好远，这也是一个深刻的教训。

　　江北新区核心区、南部新城规划小街区

　　和目前新区动辄40-60米宽的大马路不同，江北新区中心区的街区就显得迷你起来。刘正平介绍，江北新区中心区规划中，编制单位美国SOM建筑设计事务所就引入了这一“小街区、密路网”的理念，在核心区按照18米的路幅设计街区道路，这比曼哈顿的路幅略宽，也是考虑到了我们有路边停车的实际需要。记者了解到，在江北新区核心区的CBD部分，小街区格局中每个单元格大概是120米×150米左右，居住片区街区单元会略大，大概在150米×200米左右。江北新区中心区实现了规划的全覆盖，预计江北新区中心区推地模式也会不同以往，不会再划一大片地出让。

　　记者了解到，在南部新城的红花-机场片区的规划中，其创意街区被规划为一条条“小格路网”。规划编制者也认为，小地块的街区模式交通更加便利，市民活动空间更大，更有利于创造旺盛的城市活力。此外，在下关滨江的规划设计中，当时也一度提出了小格路网的理念，但并未得到落实，在实际拍地中还是按照常规的做法大面积土地出让。

　　单元大院和小区里开路，实行起来有点难

　　已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，这一提法实现起来目前有点难。刘正平坦言，由于涉及到安全、物业管理、停车等问题，已建成小区的开发不可避免会引起业主的反对。此前，南京市在实施汉府街的东延时，尽管当时是预留城市道路的，但在实施过程中还是遭到了小区业主的强烈反对。此外，南京市规划局在公示某高校片区规划时，其中有一条规划预留的城市道路，也是引起了舆论的轩然大波。由此可见，要让单元大院和住宅小区打开大门，内部道路公共化的难度之大。

　　谈到封闭小区是否要打开？一位交通规划设计专家提出，这应该是政府推行小街区的愿景，是个方向，但从呼吁到实施，问题较多，需要从小区设计，规划管理、法规以及其他部门的协同一并改变。从设计开始，就要把小区公共资源设置为开放模式，但还要考虑业主的私密性和便于管理；规划管理上要对出让用地的边界范围划定。他认为，对阻碍交通的大院，该切要切；对已按小路网建设的新区，宜尊重国人生活习惯。