苏州楼市疯涨房价环比增幅超深圳 居全国之首

07.04.2016  10:13

  [“十二五”期间,园区的地区生产总值年均增长10%(不变价);园区居民的人均可支配收入由2010年的34424元增加到2015年的56696元;区域常住人口由2010年的69.28万人增加到2015年的80.4万人。]

  [此前苏州每年住宅的成交面积都在600万~700万平方米,2014年为800多万平方米,但去年这个数字暴增至1200万!]

  去年底至今房价飞涨的一二线城市中,上海周边的苏州异常抢眼,该市2015年11月的房价环比增幅一度超过深圳,跃居全国城市之首。去年第四季度,随着大量投资客的进入,苏州楼市火爆的程度赚足了人们的眼球。

  为何苏州在这波楼市中有如此惊人表现,是经济发展的厚积薄发,还是人为的炒作效应?为何是苏州?这波火爆的楼市能持续多久,是否会迎来拐点?《第一财经日报》记者实地走访调研了苏州楼市。

   疯狂的楼市

  苏州这波楼市的爆发原因,既有国家去库存的大背景,也有苏州自身的因素。

  据中国房产信息集团(CRIC)的数据,2015年苏州商品房共成交1268万平方米,和2014年相比大幅上升48%。其中住宅成交1177万平方米,成交金额1549亿元,较2014年分别增长52%和65%,均达到历史峰值。

  今年年初,苏州房价还在加速上涨。至今年2月,苏州住宅平均售价已经达到了16681元/平方米,较2015年年初增长了34%。不少项目售价更是较2015年初翻番,如苏州工业园区(下称“园区”)湖东板块的九龙仓时代上城、天地源七里香都,2015年初售价仅为14000元/平方米左右,但在火热楼市和几次土地招拍挂的助推下,目前售价都达到了28500元/平方米。

  火爆的园区还出现了无房可售的状况,热盘新加推的房源也遭到了哄抢。据苏州市商品房管理网站的数据,截至2月2日,园区的库存仅剩下3479套房源,是全市除姑苏区以外库存最少的区域。

  2015年是房地产利好政策频出的一年。在国家政策的大背景下,苏州市政府也在相关政策方面跟进。早在2014年9月底,苏州实施3年多的限购开始松动;同年10月,苏州市政府再推新举措,规定申请房贷的借款人缴存公积金期限从12个月调整为6个月;2015年5月,苏州将家庭公积金贷款的最高限额统一调整至70万元。

  与此同时,厕身于上海的光环下、本是二线城市的苏州,在去年下半年似乎好运连连,规格升级的猜想引来了关注。

  2015年7月,《江苏省城镇体系规划(2015-2030年)》经国务院同意获得批复,到2030年江苏省将形成2个特大城市——南京和苏州。随后,11月24日,第四次中国—中东欧国家领导人会晤在苏州举行,国务院总理李克强出席。

  当时,市井中不乏苏州要晋升“副一线城市”的传言,贴吧和微信上也广为炒作,苏州楼市跟着水涨船高。

  “面粉贵过面包”正是苏州楼市开启疯涨模式的导火索。“苏州这波楼市热潮是由去年密集的土拍把房价推高而开启的,有些区域土拍价格甚至高于同区域的售房价。”苏州市同策房地产经纪有限公司(下称“苏州同策”)市场研展部总监张晓晨告诉《第一财经日报》记者,自2015年4月开始,苏州住宅库存已经处于较为良好的状态,6月份以后存销周期均处于6个月以内。去年6月份,苏州土拍的成交住宅用地溢价率集中在60%以上,由此拉开了暴涨的序幕。

  在住宅类土地中,姑苏区留园路北地块拍出了3.1万元/平方米的楼板价,成了苏州的单价地王。在园区的湖东板块中,2015年7月拍出的苏园土挂(2015)02号(海亮地块)宅地最终楼板价为15991元/平方米,而2014年11月出让的同板块金辉宅地成交楼板价仅6000元/平方米,价格大涨167%。

  与此同时,苏州市政府对进入市场的土地在量上也做了控制。2015年苏州市共成交经营性土地建筑面积达到652万平方米,较上年下降34%,是近5年土地成交的最低点。

   苏州工业园区领涨

  这波楼市的暴涨由土拍拉开序幕,而苏州土拍的领涨最先由园区开始。张晓晨告诉记者,去年年中的时候,园区拍了2块地,楼板价一块1.3万,一块1.5万,紧接着其他几个区跟涨。

  相应地,园区的房价涨得也飞快,增幅仅次于老城区姑苏区。

  苏州同策提供的数据,2015年下半年市场供不应求,价格迅猛增长,但区域分化也较为明显:姑苏区、园区价格增幅达20%以上;其次为高新区,价格上涨15%。其中,园区在2014年全年成交均价为14459元/平方米,2015年的全年成交均价达到17598元/平方米,增幅为12.1%。

  中海·双湾锦园的一位高级客户经理告诉记者,他自己于2015年3月在园区买了一套房,当时单价1万元左右,现在已经涨到3万元了。苏州人现在有个共识,认为园区学校好、规划好,儿童医院、体育公园都有,就连银行地区总部都在那里,“园区已经成为苏州的一张名片,大家都想往那边挤”。

   为何园区能领涨,园区究竟有着怎样的魅力?

  园区是中国和新加坡两国政府间合作项目,改革开放试验田、国际合作示范区,中国发展速度最快的开发区之一。

  2015年,园区全年共实现地区生产总值2070亿元,同比增长8%;公共财政预算收入257.2亿元,增长11.7%,其中税收占比达93.6%,各类税收总收入超670亿元。

  园区管委会提供的《苏州工业园区经济和社会发展“十三五”(2016~2020)规划纲要》显示,“十二五”期间,园区的地区生产总值年均增长10%(不变价);园区居民的人均可支配收入由2010年的34424元增加到2015年的56696元;区域常住人口由2010年的69.28万人增加到2015年的80.4万人。

  二十余年来,通过抢抓全球产业布局的机遇和高标准的选商择资,园区吸引了三星、博世、日立、西门子等世界500强企业,成为了亚洲乃至世界知名的先进制造业基地。截至2015年,已累计吸引外资项目超5550个,实际利用外资超283亿美元;全区投资上亿美元项目149个,其中10亿美元以上项目7个;93家世界500强企业在区内投资了154个项目。

  厂区位于园区的金红叶纸业集团发言人徐正文告诉《第一财经日报》记者,当初园区之所以吸引他们,主要是基于对新加坡管理模式的信赖,同时,园区对进来的企业实行“五免五减半”,即五年免营业所得税,五年后营业所得税减半。此外,园区还有良好的产业配套。博世中国一位前高管也表示,园区是国内最早做产业链的开发区,在高新技术产业上有配套聚集效应。

  园区的发展也自然带动苏州市整体经济水平的起飞。

  2015年苏州地区生产总值1.45万亿元,按可比价计算同比增长7.5%,在长三角城市中仅次于上海,良好的经济实力是其楼市上行的最根本动力。

  更为重要的是,园区扩大了城市版图,吸引越来越多的外来务工者进入苏州。

  苏州的开发原本局限于“一核四城”:老城区是核心,园区、新区、吴中、相城是四城。但从2012年开始,苏州的版图就慢慢发生了变化。当年,沧浪、平江、金阊等几个老城区合并设立姑苏区;吴江市撤市设区,一部分划到吴中区,一部分划到园区;再加上新区的外溢效应,苏州的整个城市版图得以扩大,可使用土地越来越多。

  莱蒙房地产苏州公司营销总监赵建华告诉记者,现在苏州每年的外来务工人员都约有100万人的增长。

  2012年,苏州的人口总量1300万,其中外来人口已超过本地户籍人口。据苏州统计局研究报告,苏州常住外来人口占常住人口的比重在全国名列前茅,仅低于以“移民城市”著称的深圳,是典型的人口导入型城市。

  这样的城市,其活力不言而喻。大量的外来人口提供了充沛的刚性购房需求。