钱给了房拿不到，烂尾商品房怎么治？

　　记者调查发现烂尾多因资金链断裂，商品房预售款监管存一定不足

　　近日南京楼市持续升温，而与持续火爆的楼市伴生的，是久治不愈的“城市伤疤”——南京频频曝出烂尾楼盘：南京栖霞银河湾卓苑3期已停工一年多；溧水天生御景项目停工房子无法交付；浦口美达九月森林项目，昔日江北地王，烂尾至今……在楼市火爆的背景下，为何会有楼盘“烂尾”？南京晨报记者对此进行调查。

　　记者走访

　　银河湾：

　　卓苑3期停工一年多

　　年终将至，这几天，南京市民李女士几乎天天都要到位于南京栖霞区尧化门尧景路上的银河湾卓苑3期工地上去看一看，眼前的烂尾楼盘现状，也让李女士心情几近绝望，“我们拿出一生积蓄加上贷款购买的期房，原本约定的是今年8月31日交付，结果房子还没盖完就已停工一年了，工地是否能复工还不知道，我们连合同都没拿到！”

　　昨日，记者来到了银河湾卓苑3期的工地，只见楼盘售楼处大门紧锁，被人砸出大窟窿的玻璃窗户早已用混凝土封住，透过玻璃门看到，楼盘沙盘也被拆除，地上留有不少当初供售楼用的资料，凌乱散落。

　　站在尧景路上向小区西侧看去，目前烂尾楼盘工地为3期的4幢22套别墅，工地中随处可见大量的木材与锈迹斑斑的钢条，工程已经盖到了顶层，多数建筑主体、楼梯等已完工，但房间部分均没有墙壁，只有裸露的钢筋，工地上垃圾成堆。一位业主介绍说：“去年6月底，工地就停工了，两个月后脚手架也拆了。”

　　据了解，银河湾卓苑的开发商为南京华光地产，老板卷走了业主商品房预售款跑路了。施工方一位负责人表示：“开发商总说没钱，我们只好停工，除了没收到工程款之外，我们还替开发商垫付了近3000万。”

　　天生御景：

　　拖欠款项也成烂尾楼

　　近日，溧水天生御景项目因拖欠施工方款项导致工程停工，房子无法交付。业主买房时该项目并没有预售许可，合同也迟迟没有备案登记，导致业主退房困难。

　　天生御景项目规划有十多幢联排别墅，以及6幢多层建筑。如今整个工地杂草有半人高，很多低洼处积水严重。所有的别墅都没有进行外立面安装，只有光秃秃的建筑框架。还有多层建筑钢筋裸露，尚未封顶。

　　市民邱女士2013年在天生御景小区买下一栋别墅。邱女士说，“当时因为付全款可以优惠，我是全款付的，共265万，是小区的5栋，总共280平方米。”付款之后，邱女士就等着房子交付，可等来等去，在今年春节过后，该工程突然停工，一直到11月份，还是没有开工。邱女士说，后来又去了公司的售楼部，他们说工程施工有点困难，但很快就会施工的。可邱女士等来的却是开发商资金有困难，无法施工。

　　九月森林：

　　近百户业主拿不到房

　　位于浦口区的美达九月森林项目，昔日江北地王，如今近百户业主拿不到房，项目停工一年。几百万一套的别墅区，眼看就成了烂尾楼，而开发商至今也没有给出一个明确的答复。据悉，美达九月森林自开盘以来共售出149套房源，仅一期就有30套别墅未按时交付，二期也有64套未交付，近百户业主未能如约拿到自己的房子。美达九月森林去年七八月份就基本停工，工地上机器早已锈蚀，而且偌大的工地上见不到一个人影，到处是散落的建筑材料、一幢幢才建成混凝土框架的别墅，有的地方杂草丛生，建筑垃圾遍地。

　　记者调查

　　存管理混乱

　　挪用房款等乱象

　　随着对烂尾项目进一步调查，记者发现此类项目均存在未建好先预售、管理混乱、挪用购房款等乱象。

　　去年3月10日，银河湾卓苑3期22套项目拿到销售许可证，一个月之内基本售罄。有业主购买了一套184平方米的别墅，总价为273万，4月13日交完全款之后，不停地敦促置业顾问尽快办理好鉴证、备案手续，5月中旬拿到了《商品房预售合同》,该业主因此也成了仅有的两名有购房合同的业主之一。去年6月，不少业主发现工地工人越来越少，业主们一方面了解情况，一方面敦促置业顾问尽快办理好备案手续，然而置业顾问却告诉他们，因为绝大多数购房款未进入预售资金监管账户，导致账户被冻结，合同备案等手续办不了。

　　尽管3期仅有22户，但业主们手中所持的购房材料却不尽相同，有购房合同的只有2户，有认购协议的人也不多，多数人只有首付款收据与销售不动产统一发票，甚至有部分业主连发票也没有。业主房款没打入监管账号，打进了开发商的账号。按照正常的购房流程，交了首付款当天即可签署《商品房预售合同》，但银河湾卓苑3期却出现这样的混乱情况，未有人监管。

　　同样，位于浦口区的美达九月森林项目也存在这一乱象，早在2014年11月，该项目就不断传出资金链断裂、拖欠工程款和老板跑路的消息，一些业主商品房预售款也不知所终。天生御景项目正是因为其在售房时没有得到预售许可，导致商品房预售款无法监管造成烂尾的。

　　烂尾多因资金断裂

　　预售款监管有漏洞

　　烂尾楼成因主要可以归结为三点：资金紧缺、经济纠纷与项目违法违规。其中，多数是由于资金链断裂产生。要解决此问题，归根结底需要加强事前监管、事后追究责任，加大执法力度。

　　说到监管，就不得不提商品房预售制度。在烂尾项目频频出现后，关于商品房预售制度的讨论再度升温。

　　“预售资金管理，是项目建设的最后保障。”该专业人士说，预售证制度的普遍应用带来了许多弊端，开发商在土地中标后，凭着土地使用权证就可以向银行贷款拿地，用业主的钱做开发资金，建筑商垫资盖房，一些地产开发商借此大玩“空手套白狼”的游戏。因此，监管预售资金的目的显而易见就是为了防止烂尾楼的蔓延。

　　在2013年，位于南京栖霞的盈嘉香榴湾楼盘，预售款监管账户出事了，暴露出南京商品房预售款监管政策的漏洞，开发商盈嘉恒升实业有限公司惹上官司，陷入债务纠纷，预售款监管银行账户被冻结，该楼盘随之停工。

　　按照目前的商品房预售资金监管的规定，预售款是由银行、监理单位进行多方监管。但存在的问题是，开发商的商品房预售是一个动态操作，银行很难做到天天盯着，开发商在拿到首付款后会否及时交给银行，更多的是靠自觉，其中有转移腾挪销售款的空间和漏洞。

　　现有预售款监管

　　存两方面不足

　　那么，南京商品房预售款监管办法是否真的存在漏洞呢？

　　记者发现，2007年南京市出台的《南京市商品房预售款监管办法》，其实法律效力非常有限，至少有两个方面的不足，一个是处罚力度弱，二是法律程度低，这只是一个行政监管措施，并没有强制性，对购房款存入的银行监管更不力。

　　南京市住建委产权市场监督处负责人浦晓天介绍说，目前执行的预售款监管办法，只是政府指导性的监督，银行限于人力、技术水平，对开发企业出现的问题疏于监管，也不会处理，只是暂停相应资质，对银行而言，只是少了一项业务损失不大，而事后监督又只能是行政监管、没有强制性。开发企业一旦把存入指定预售款监管账户的购房款项擅自取出挪作他用，对银行事后的追责也无强制性。浦晓天说，目前他们已向南京市政府法制办提出，着手修订商品房预售款监管办法，一是通过技术手段实现实时监管，通过大数据分析比较，及时发现开发商资金异动的情况。二是通过合同的形式对银行的法定责任进行追究。

　　面对已经出现的烂尾楼盘，有专家建议，在解决烂尾楼问题方面，政府相关部门需要站出来，积极应对。比如，对于私企所有的烂尾楼，政府可采取优惠政策，鼓励房产商在限定时间内作出处理；对于国有资产的烂尾楼，政府可帮助有关投资公司率先行动，争取在短期内完善工程；对于不符合规划的烂尾楼，该补偿的补偿，该拆迁的拆迁。

　　记者卢斌摄影报道

　　商品房预售资金

　　南京在2007年开始实行商品房预售款监管，到2009年9月1日，南京又出台了商品房预售款全程监管防范金融风险政策，对商品房预售款实现计算机系统自动统计，以确保对开发商预售资金的监管，进一步规范了房地产市场的秩序，保障了购房者的权益。

　　商品房预售资金一般都由房产主管部门会同银行一块监管，专款专用，不能挪作他用。预售资金一旦进入银行监管账户，如何规范开发商专款专用，杜绝挪用现象发生，更需要政府部门借鉴各地的先进经验，举一反三，花大力气加强监管。同时在这也提醒广大购房者，做好预防，一定要把购房款项存入指定的预售款监管账户，这是政府对商品房预售款的事前管理，监管账户须在售楼场所等明示。

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