经营不力产权不明 小心“黄金旺铺”的投资风险

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　　本报记者赵晨民

　　中国江苏网5月10日讯：近年来，为迎合中小投资者对商业地产的投资需求，实现快速回笼资金、获取高额利润的投资目标，楼宇分割销售成为当前商业地产开发的一项重要手段。但是高回报总是与高风险同行。2013年至今，姑苏法院受理因分割销售引发的纠纷399件，占房屋纠纷总数的19.51%。其中租赁纠纷313件、买卖纠纷38件、物业服务纠纷24件，委托经营纠纷16件，其他纠纷8件。因纠纷导致房屋空关闲置的156件，且多为集休闲商业于一体的新兴商业综合体。

　　“每年租金回报”不一定靠谱

　　案例一：在陈某诉苏州某房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷中，当事人陈某被开发商做出的高额回报承诺所吸引，购买商铺后与开发商还签订了《商铺委托经营协议书》，在“委托经营回报计算与收取”项下约定，前三年由开发商每年按商铺实际购买总价的6.5%支付租金回报，此后逐年递增。却不想，本以为一本万利的买卖却换来一纸空文。实际上，开发商受业主委托经营后，统一将商铺整体出租给另一公司，却因后者经营不善拖欠全体130多户业主租金回报达1700万元，直接导致公司资金周转困难、纠纷频发。

　　法官提示：实践中，地产商对分割楼宇的价格定位通常是最大限度预支商铺远期可能的增值价值，并配以高额租金回报率吸引小投资者。从分割单元的非独立性、楼宇发展定位等因素考虑，分割销售后的楼宇通常由开发商或第三方公司与各个投资者签订租赁合同整体转租给经营商统一管理，使出租方与承租方、投资者与出租方、投资者与实际承租人间的法律关系呈交织状态，一旦经营不善致租金链断裂易引发法律纠纷。

　　无物理分割难以实现合理使用

　　案例二：在某商贸公司诉开发商占有物返还案件中，原告购买楼宇建筑平面图中标示的办公区域，并对其简单固定装修，铺设地砖、安装吊顶和隔断等。开发商认为其分割侵占公用空间，双方还多次出现因公用面积中食堂玻璃门开门方向变更、购买单元装修隔断后公用面积发生变化等诸多问题。类似的矛盾在该楼宇中普遍存在。这使原告等人与开发商权属划分争议难以化解。针对这一情况，法官通过实地勘查购买面积使用情况、委托价格认证中心出具鉴证报告，才最终实现了纠纷化解。

　　法官提示：为降低投资房款总价门槛，地产投资商通常将楼宇面积分割过小，除公摊面积外，可利用空间不足，难有独立使用价值。同时，在涉及大型商业广场分割销售案件中，分割出的商铺通常只在图纸上区分确定，并不在物理形态上进行实际分割，现场勘测时部分商铺因缺乏参照物而难以界定特定区域。分割单元在构造和使用上的非独立性，使投资者难以排除其他业主干涉，对其持有单元进行直接支配，导致权属划分纠纷频发。

　　业主意见不一易引发争议

　　案例三：在王某诉苏州某房地产开发有限公司商铺回购纠纷中，原告王某于2008年购买某商业广场中一商铺。购买时开发商未对商铺进行独立分割，并承诺高额利润。购买后商铺由各业主委托给开发商整体转租经营。但一些业主在租金、物业等方面要求与开发商无法达成统一，使商业广场无法以既定规划操作实施引发商铺空置。购买广场边缘铺位的业主纷纷将商铺独立转租，但王某购买的商铺属于中间地段，因外缘铺位阻隔装修后导致内部采光不佳、通道不畅等问题难以实现本来价值，遂引发争端。

　　法官提示：商业性房产因分割销售致产权分散。虽然大型商家整体承租、小型商户统一管理的营销模式在一定时期内解决了产权分离事实性与统一经营必要性的矛盾，但在委托经营期满后一旦需要重新调整利益关系，分散的个体业主会因获利期望值增高使得楼宇租金、物业管理很难协调一致。

　　提醒：投资有风险签约要谨慎

　　完善行业法律规范。鉴于上海、深圳等地就商场和办公楼分割转让问题出台专门性规定，建议加强对楼宇分割销售的法律引导，以保障群众合法权益为前提，推进市场健康有序发展。

　　强化行业风险预估。建立健全对楼宇开发和分割销售的风险预估机制，明确经营管理者的风险告知义务，杜绝夸大宣传和虚假承诺，引导投资者对市场风险进行合理预估。小业主应审慎签约。首先要明确产权问题。双方约定的投资回报率一方面合同上要有明确约定，另一方面应有第三方提供担保。有没有人来租、租金有多少、盈利的来源等一系列问题都要考虑到。其次、业主应该自发成立一个统一的组织。有利于统一意见，对维权比较有利。

　　（本文感谢姑苏法院　陈轶群支持）