《中国建设报》推进物管共治共享 提升城市宜居水平
——江苏省南通市物业管理的实践
今年以来，江苏省南通市将“持续性、宜居性”的城市发展理念贯穿到物业管理领域，坚持以人为本和问题导向，开展了“物业管理提升年”活动，增强了群众的满意度和获得感。
抓统筹、优机制、促规范，做实物管工作基础
一是结构扁平化、提升管理效能。建立健全市、区、街道、社区四级管理网络，进一步厘清管理权责。推行社区居委会、业委会、物管企业“三位一体”工作机制。将“物业企业备案、选聘审批、招投标备案、物业用房备案、维修资金使用核准”等职权下放到区，做到放管结合、权责下沉。明确部门及专业单位在小区治理中的责任，推行职责范围、权力清单、责任主体“三定”。市房管与城管局际联动，并明确街道、社区、物管企业监管责任，推动部门执法进小区，打造“共管共治、快速高效”的执法环境。二是模式“差别化”，消除物管盲区。分类界定不同小区的接管责任主体。新建商品房小区，由开发单位通过招投标的方式确定前期物业服务企业。保障性住宅小区，由各区政府落实物业管理，并按照不低于总建筑面积1%的比例配建物业管理经营性用房，经营收入归所在区用于贴补基础物业服务。对老旧住宅小区中有稳定物业服务费收入来源的，由业主委员会自管；无稳定收入来源的，由街道负责基本的保洁、保绿、秩序维护等“托底”服务，区政府对街道以奖代补。三是管理“规范化”，做到透明高效。出台了新版《南通市市区住宅专项维修资金管理实施细则》，建立“市级归集、区级审核、统一核算、联合监管”的管理体制，研发管理信息系统，实现业务操作、财务管理、资金查询等在线办理，并通过热线、网络、窗口、对账单等查询渠道；公开遴选专户银行，将维修资金纳入财政专户管理，促进保值增值。明确资金应急使用范围和使用流程，化解了双2/3业主表决对资金应急使用的制约。
抓引领、解难题、强监管，做好行业日常管理
一是培育“大物业”，促进行业升级。引进万科、绿城、保利等10多家国内知名物管企业入驻，形成“鲶鱼效应”。鼓励物管企业发挥服务终端优势，利用互联网手段，依托社区拓展家政、餐饮、文体等增值服务，加快向现代服务业“蜕变”。引导扶持企业创优，并同步争创示范项目。对物管企业进行培训，提高从业人员素质。按不同收费标准，分层分级分类选树样板小区，让企业学有所依，学之能用。二是破解“老大难”，为物管工作减压。开展“我是主体”和物业政策法规宣传，强化业主“主人翁”意识，推动业主积极参与小区管理，依法监督物业企业履约行为。出台《业主大会和业主委员会指导规则》，并培育典型小区，破解“业主作用发挥难”。坚持教育、行政、法制三管齐下，着力破解“物业企业收费难”。教育：引导物业企业“服务立企”，引导业主养成“花钱买服务、服务要收钱”的习惯。加强“新人口、新市民、新社区”培训，让其真正融入城市社区生活。行政：二手房交易过户时，市房管局对欠缴物业费进行风险提示；将党员干部交纳物业费情况纳入党风廉政建设考核，探索将市民恶意拖欠物业费纳入市级征信系统。法制：强化矛盾调处，推动建立物业费诉讼案件快审快结的绿色通道。三是监管“重长效”，提升服务质量。建立三级企业资质行政许可例会审查机制，确保符合“四有”标准，并强化批后监管。对前期物业管理项目实行履约保证金制度，面向社会发布四项清单（物业企业信息、项目经理执业信息、服务内容、维修资金管理流程），并开展菜单式服务，给业主充分的知情权、选择权、监督权。以小区秩序维护和电梯、消防安全为主要内容，开展“421”专项整治，并实现常态长效。即：每月检查不少于4次、通报2次、点评1次，及时发现问题并督促整改。
优保障、立规章、搭平台，做优物管工作环境
一是优化法治环境。启动南通物业管理地方立法前期研究，进一步明确物业公司、业委会等的法律地位、责权义务，建立相关保障约束机制，以政府规章先行先试，力争早日出台《南通市市区物业管理办法（试行）》。推动部门执法进小区纳入行政权力运行监管系统，落实相关部门及专业单位在小区治理中的责任，摘掉物业企业不应承担的“大盖帽”职能。二是强化企业诚信。开展物管企业诚信评价，建立“企业诚信红黑榜”，并面向社会公布，结果与资质管理挂钩，鼓励优质企业多接盘，让劣质企业快出局。将管理考核向项目经理延伸。对考评不合格的，两年内不得担任项目经理，并取消个人及所在企业、所管项目当年评先评优资格。三是推进智慧物管。坚持整体谋划、系统设计、持续推进。开发“南通市物业服务行业管理系统”和相关APP软件,在地理信息系统的基础上，将物业企业分布、服务内容标准，资质信用管理、行业监管、维修资金管理等管理信息，物业应急服务和动态响应、投诉处置反馈、网上申报办理等服务信息纳入进来，逐步增加“增值服务”，并推进市、区、街道、社区四级和相关职能部门之间联网，将终端向企业、社区、居民覆盖，打造“便捷高效、开放互通、共建共享”的智慧物管。
何福平 王小星 朱拥军
2016年10月25日《中国建设报》5版