物业管理,驴要走磨也得转

22.01.2016  11:35

  南京通过物管条例,第三方起草立法破解“死结

  新华报业网讯 物业管理关乎千家万户。实际生活中,业主以服务质量差为由欠缴物业费,物业费收缴率低又导致服务质量差的,比比皆是,成为业主、物业公司、基层政府三方均不满意的民生痛点。物管运转失灵,究竟是驴不走还是磨不转?昨日南京市十五届人大四次会议表决通过《住宅物业管理条例》(下文简称《条例》),明确界定相关各方的权利义务,做出了破冰意义的立法尝试。

  第三方征信:业主拒缴物业费计入信用档案

  “因为收费和服务问题,物业管理拧巴成了‘死结’,很重要的原因是各方主体之间缺乏信任,违法成本低。”南京房管部门有关负责人介绍说,《条例》解开这个死结的一记“重拳”,是建立第三方征信制度,物管企业、物管负责人如果发生失信行为,业主拒缴物业费,将被分别计入企业和个人信用档案。

  对物管企业来说,信用评级影响到物管招投标;对业主来说,个人信用档案将对工作和生活产生重大影响。是不是“太狠”了?有关部门解释说,物业管理是以合同为基础的契约行为,如果你不交费而人家交了,其实是“坐享”了别人的利益,就是一种失信行为;如果大家“跟风”,你不交我也不交,物业管理就走进了“死胡同”。南京立法的突破口,先从主要矛盾着手,提高物管双方尤其是业主的违约成本,力图让“驴先走起来”。

  江宁区法院院长史兆祥介绍,他们每年受理物管案件2500起,业主拒缴物管费,大约有物管服务差、房屋维修问题、小区管理混乱、家中被盗、承租人不交、嫌物业费高等8类情形,其中80%可以调解,最后判决的不到20%。“利剑可以高悬,处置宜当审慎,我建议物管公司在起诉业主前,先走调解仲裁,经过司法、仲裁判决仍不履行的,再录入个人信用档案。

  第三方评估:物管企业未能履约将“下岗

  业主拒缴物业费,有的是故意不交,有的确因物管服务质量纠纷诱发,业委会理应站出来为业主维权。可多位基层人大代表反映,每当此时业委会“立场”发生问题、损害业主利益的,屡见不鲜,原因有的是业委会综合能力不够,有的是物管企业施与了业委会负责人小恩小惠。

  “物业管理要良性运转,离不开业委会这个‘第三方’。”南京市九三学社副主委徐祥就业委会调查发现,有的物管企业免收业委会负责人物业费和停车费,结果“三方”变成了“两方”,业委会站在物管企业这方说话了。市人大代表徐邦华介绍,小区的公共收益部分,如公共车位、广告位出租、有的还有会所、幼儿园收入,属于全体业主所有,本可抵减物业费,但由于业委会监督不力,有的甚至从中捞取利益,往往成了一笔“糊涂账”。

  因此《条例》明确规定,未缴纳物业费、公摊水电费、停车费的业主,不得担任业委会成员;建立公开、透明的财务监督制度,物业公共收益、专项维修基金和业委会工作经费定期公示、充分披露,保障业主的知情权。

  服务质量纠纷是物业管理的矛盾焦点,由于业主与企业所处地位不同,公说公有理、婆说婆有理,往往难以调和。《条例》引入独立、公正的第三方评估机构,对物管企业的履约情况进行评估,结果向全体业主公告。如果评估不符标准的,可以按合同约定更换物业企业,或者责令整改,逾期不整改的,录入其信用档案向社会公示,通过严厉的倒逼机制让这“”转起来。“如果业委会没有尽责、能力不够,业主可以借力社会组织,聘请‘独立第三方’维护自己的权益。”江宁住建局副书记徐静说。

  第三方起草:小区内无照经营城管也要管了

  物业收费的矛盾可以仲裁、起诉,可小区日常管理的纠纷,比如违章搭建、乱设摊点、宠物扰民等,物业企业或是“驳不开面子”管理,或是欠缺执法手段,往往处置不力。职能部门又大多不愿进入小区执法,导致问题越积越多,居民反响强烈。《条例》建立投诉登记受理制度,对涉及小区公共利益的投诉,相关部门必须以书面形式及时答复。

  “立法调研中我们了解到,住宅小区的日常管理主要涉及12个部门之多,由于种种原因有些部门不愿意进小区执法,如今要求按照各自职责承担管理职能。”市人大有关负责人介绍,这样的转变缘于“第三方”立法的作用。过去地方立法往往由部门主导法规起草,不可避免地带有一定的部门利益倾向:一是揽权推责,对部门权力规定得比较具体,对应承担的责任写得比较“原则”;二是重管理轻服务。而此次物管条例立法由人大主导,面向全国招标中立专业的第三方起草,发挥专家学者和第三方机构立场作用,充分调研、召开各类座谈会28场,在制度设计中平衡各方利益,这就打破了部门立法的利益色彩。让立法更具公信力。

  具体看条款,小区日常管理涉及的各政府部门,都要承担各自职责,“谁家的孩子谁抱走”:城管部门负责违建、无照经营、占毁绿地,以及焚烧垃圾、树叶等废弃物的监督检查,公安机关对消防、监控安防、养犬等负有监督管理的职责,物价监督物管收费,物管区域划分、住宅加装电梯,规划部门也要负责备案……市人大代表、江宁民警王青说,今后小区治安也要和物管协同管起来。

  本报记者 顾巍钟

编辑: 廉昕朦