连云港市物业管理中心：高效便捷管好房屋养老金

物业维修资金俗称“房屋的养老金”，是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，在促进物业正常使用、实现物业保值增值、改善业主生活环境、推动社会稳定和谐等方面发挥着重要作用。

连云港市物业维修资金制度始建于2002年，到2008年正式成立市级物业维修资金管理机构——连云港市物业管理中心，现已建立了一整套科学规范的管理制度、高效便捷的工作流程，物业维修资金的管理规模和水平实现了跨越式发展，逐步形成了具有自身特点的管理体系，真正做到了房屋养老金取之于民、用之于民。

抓源头建章立制资金归集实现应收尽收

近年来，连云港市物业管理中心结合该市实际情况，按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令第165号）、《江苏省物业管理条例》（江苏省人大常委会公告第122号）和《江苏省住宅专项维修资金管理办法》（苏建房管〔2014〕208号）相关规定，先后制定了一系列规章制度，为物业维修资金的管理工作提供了政策支持和制度保障。

为确保物业维修资金应收尽收、颗粒归仓，中心成立伊始，市区物业维修资金由房地产开发企业代收代缴，制定了“统一票据、网络开票、实时监控、定期交存”的归集制度。2015年，市物业管理中心优化物业维修资金归集模式，启用业主到市住房局物业维修资金管理机构窗口交存模式，更加快捷方便业主办理物业维修资金交存手续，消除了物业维修资金被挪用等风险，让市民再无后顾之忧。

2009年以来，市区物业维修资金年归集额已连续8年超过亿元并逐年提升，近几年的归集量占到了总规模的近80%。

抓规范保值增值资金管理实现安全运行

为确保物业维修资金保值增值、安全规范管理，该市建立了“专户存储、建账到户、集中统一”的核算制度。市物业管理中心研发了物业专项维修资金管理系统，对所有交存物业维修资金的业主建立全面详实的个人物业维修资金交存档案，并对交存的物业维修资金按小区、楼栋、单元，分户建立明细账。对归集的物业维修资金除保留总规模5%左右的活期存款、满足业主日常维修支出外，其余约95%全部以定期存款的形式存储在专户银行，并对物业维修资金产生的利息，每年年底均按规定分摊至业主的个人账户。

从2013年起，按照《江苏省物业管理条例》的要求，对业主交存的物业维修资金100%按一年期定期存款利率计息，维护了业主利益。同时，开发使用了物业维修资金网上查询系统，推行物业维修资金纸质对账单寄送制度，让广大业主随时随地掌握维修资金使用、保值增值等情况，充分保障了广大业主的知情权、监督权、参与权、决策权。

抓服务惠民利民资金使用实现便捷高效

为方便业主使用物业维修资金，提高维修资金使用效率，市物业管理中心积极主动开展物业维修资金使用上门送培训、宣传等特色活动，推行“一站式”服务；试点创新维修资金表决方式，推行小区多个维修项目集中表决，建立申请使用计划预修制度，提前进行业主表决，解决业主表决签名难、耗时长的难题。

针对电梯紧急维修的情况，本着“为民办实事让利与民”的原则，主动与市质监局就电梯使用协调机制及工作流程进行了沟通和讨论，最终以市住房局和市质监局名义联合下发了《关于申请使用物业维修资金修理电梯有关事项的通知》（连住房发〔2016〕132号）,并与市特检分院充分协商，推出了小区电梯维修检验检测优惠政策（对电梯管理规范，主动申报电梯定期检验的，且定期检验费缴费自觉的，无不良拒检记录的小区，在申请使用物业维修资金修理电梯前期的安全检测评价、咨询，市特检分院将免费提供服务。电梯维修结束后，属于一般修理的，市特检分院也将实行优惠政策，按收费标准的30%收取费用），切实解决电梯如何修理、频繁修理、修理质量把关等老大难问题，优化申请物业维修资金修理电梯工作流程，让小区业主得实惠。

今年，连云港市对物业维修资金管理再次开出“新药方”。一是在老海州区新建一个资金交存网点，并开通资金查询微信公众号，使业主交存查询资金更加方便快捷；二是下放物业维修资金使用审核权，拟将10万元以内物业维修资金审核权下放到各区物业管理主管部门，同时，提供专业的业务培训和业务指导，通过建立“三个一机制”（一份责任清单、一个工作规程、一个考核办法），确保权力下得去、接得住，实现市区两级一体化管理。

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物业维修资金交存标准是多少？

目前，连云港市物业维修资金是按房屋总建筑面积交存的。一是2008年5月以后，业主交存的维修资金标准为不设置电梯的房屋50元/平方米，设置电梯的房屋80元/平方米；二是2013年5月1日后市区受让土地并配置电梯的住宅、非住宅房地产开发项目，房地产开发企业应当交存电梯、消防设施设备专项维修资金。电梯、消防设施设备专项维修资金交存标准为设置电梯的7层及以下房屋18元/平方米、7层以上12层以下的房屋20元/平方米、12层以上房屋22元/平方米。

业主部分物业维修资金怎么交？

从2015年3月1日起，业主在办理交房手续前到维修资金窗口直接交存维修资金，市维修资金管理机构按业主房屋户门号设分户账，业主第二天可登陆市住房局网站或关注连云港房地产网微信公众号进行查询。

物业共用部位、共用设施设备保修期是多少年？

屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、保温工程，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程等，为2年。

物业共用部位、共用设施设备是什么？

物业共用部位，物业共用部位一般包括：物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；物业共用设施设备一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

物业维修资金使用项目需要进行审价吗？

为了保证物业维修资金使用的合理性，市区所有申请使用物业维修资金的项目，均由申请人从备选库中随机抽取的第三方审计机构进行审价。

在物业维修资金申请使用过程中，按程序要进行二次审价，即预审和结审。预审是指在维修工程施工方案制定后施工合同签订前对维修费用进行的审价，通过审计，基本确定方案中涉及的工程造价；结审是指在维修工程竣工验收后拨付工程款前对申请人提供的最终维修费进行审计，通过审计，确认最终的拨付金额。之所以要进行二次审计，就是要最大限度降低维修费用，切实维护广大业主的利益。

关于维修方案的制定、施工单位的选择均由业主自行决策。