【政风热线】小区会所究竟归谁？法律规定有空白

　　新华报业网讯　小区会所产权归全体业主还是开发商？南京江宁一小区近期就发生了这类归属纠纷。开发商有产权，业主们却认为当初房款已经包含会所费用，两方都能从有关部门找到支持文件，看似简单的纠纷背后是法规的空白。

　　南京江宁区碧水湾西苑小区有547户居民，业主们向政风热线反映，他们使用多年的社区活动场所却被开发商计划改做办公楼，双方由此产生矛盾。这栋会所在小区南门，4层楼面积约4300平方米，2002年小区建成后就一直闲置，居民们就在一楼进行各种文体活动。今年5月初，开发商江苏华宇房地产有限公司派出装修队进驻引爆了冲突，焦点就是建筑产权的归属。

　　大楼前身为某单位办公楼，后因江宁调整规划，楼及周边地块打包出售，华宇公司买下后分批开建商品房。从2002年江宁区建设局为该小区10栋建筑发放的工程规划许可证看，注明这栋楼为办公楼。施工结束取得手续后，江宁区房管局2004年8月为这栋建筑进行了产权登记并发放了产权证，用途为非住宅。

　　住建部门表示，从权属来说开发商可以处置这栋建筑。江宁区住建局产权科科长王强说：“当时叫单位自建房登记，也就相当于现在的房屋初始登记。当时提供了房屋土地证、房屋建筑规划许可证、竣工备案表等材料，然后办到了江苏华宇房地产公司名下。只要登记到他名下，他就具备产权权利。”

　　但业主们不认同开发商取得的产权，认为自己已经为会所付了钱。小区业委会主任管怀伦说：“会所的建设成本已经被打入小区商品房价格当中，从这个意义上这个会所就是业主花钱买下来的，我花钱买的怎么就是你的呢？”业主出示的2000年前后收到的购房广告写着：7万多平方米的小区配有4600平方米超大豪华会所。江宁区物价局2007年9月的一份函件似乎也对业主说法有佐证，文件称，碧水湾西苑已经将4层会所按照物业公共用房纳入商品房成本。

　　由于2012年华宇公司被南京一企业整体收购，记者无法联系到公司前法人。现任公司负责人朱丰不认同物价局函件中的说法：“做个很形象的比喻，在这块地上建了十栋楼，每栋楼的建筑成本也要纳入到成本里面，最后作为销售价格的制定。那么如果十栋楼里只销售了八栋，留了两栋自己持有，现在业主回过来说这两栋也是他们的产权，我想这个不合适。”

　　今年2月，南京市规划局发出的许可证显示，翻建的这栋楼仍为办公楼。那么国家法律法规对此如何规定？现行《物权法》和《物业管理条例》规定，建筑区划内的公共场所、设施和物业用房属于业主共有。北京盈科南京律师事务所律师卢凯表示，小区业主拥有这栋楼的使用权，解决问题需要双方协商。“业主委员会的诉求是：我要有个活动场所，这个诉求是正当的，特别是在这个小区没有会所或其他公共活动空间的情况下。作为所有权人开发商或实际产权持有人，应和业主委员会坐下来协商，给予足够的空间让业主委员会使用这个房屋。”

　　国内部分城市已出台地方规定，对会所、车库等产权归属界定一般以合同约定为准，不约定的则为开发企业所有，但南京目前还没有类似规定，产权不清晰时常引发纠纷。目前，江宁区政府正在联系各方，准备协调此事。

　　通讯员 江广　新华报业全媒体记者 陈月飞