库存承压江苏多地房价上涨乏力 楼市以价换量

　　昨天一早，南京城东一家楼盘派出150名“圣诞老人”，全城派发5000个红包。“红包”笼络，目的是造势揽客。年关时，这家楼盘打出了10638元/平方米起的板块抄底价，房价直降3000元/平方米，买房免首付，认购送iphone6……

　　如此景象，正是全年楼市的一个生动注解，那就是“以价换量”。

　　昨天，国家统计局公布11月全国70个大中城市新建商品住宅价格变化情况：70个大中城市房价已连续3个月止涨。其中，67个城市房价环比下降，3个城市房价持平。江苏纳入统计的4个城市中，3跌1平。

　　11月，无锡、扬州、徐州的房价均出现环比和同比下跌，环比跌幅分别为0.7%、0.4%和0.7%；同比跌幅分别为4.3%、4.3%和3.8%。惟南京房价局势出现转机，结束了6月以来的5连跌，与上月持平，同比跌幅1.9%。然而，与之相映照的是，当地楼市库存又顶破了历史高位。12月17日，南京新房库存量达到史无前例的56332套。与2014年元旦当天35311套新房库存相比，库存量增加了2.1万套，增幅达60%。

　　“不是成交不给力，而是上市量太大了，如果10、11月份没有破万的认购，可以想象现在的库存可能6万套都打不住了。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉分析，如今的高库存，一是为6-9月的成交低迷买单；二是今年盲目攀高的开发销售任务惹的祸，去年成交太好，都按照去年的架势做计划，今年总体上市量就比去年多20%左右，明显激进了，客观上造成上市量居高不下。

　　“今年无锡楼市一季度抱团取暖，二季度呼吁政策松绑，三季度政策松绑小试牛刀，四季度成交翘尾。”无锡房地产协会副会长沈洵说，去年无锡商品房成交615万平方米，今年截至12月18日成交566万平方米，全年预计将达到600万平方米，有望与去年持平。

　　“然而，无锡楼市供大于求的格局并未改写，目前商品房库存量还有2040万平方米，可供销售25个月，这在全省是最高的，所以房价涨不上去。”无锡365地产家居网主编王金艳表示。

　　沈洵分析，产业支撑不够及人口导入不足，是无锡楼市的最大问题。“无锡一年的人口导入才几千人，且以蓝领为主，而苏州一年的人口导入是19万，南京也有15万。”

　　不过他也表示，无锡当地政府已从土地源头对市场进行调控。去年当地土地供应1400万平方米，今年则大幅缩减至380万平方米，这也意味着，后市房源上市量将会明显下降。而当地拆迁安置房也从实物分配改为货币安置，以利市场存量房源进一步消化。“不过，在高库存面前，房价根本涨不起来，开发商也明白，只有以价换量，才能赢得持续发展。”

　　同为三线城市的扬州与徐州，同样面临人口导入不足的问题，供应速度明显超过市场购买速度，也使得房价上涨缺少支撑。

　　苏州房价虽未纳入国家统计局的统计范畴，但关注度在省内仅次于南京。

　　苏州第一房产高级分析师夏玮芬告诉记者，截至12月17日，今年苏州商品住宅共成交66333套，这样的成交量与去年同期基本相当。“三季度开始一系列的政策利好，给楼市注入了活力。”截至昨日，苏州库存商品住宅5.9万套，相比前两个月，存量有所回落。根据前6个月的平均消化水平来看，存量消化周期基本上在12个月以内。从全年成交均价看，前11个月苏州单月住宅成交均价在10900元/平方米到12500元/平方米之间波动，综合成交均价约11500元/平方米。同比去年，综合成交均价有小幅上涨。但夏玮芬也表示，12个月左右的库存消化周期依然让开发商面临销售压力，从而牵制房价上扬。

　　“现在开发商的日子仍然不好过，必须开源节流。开源：想办法拓客跑量、回流资金；节流：压缩办公开支，压缩保安人员甚至连纸张的使用也从严了。”昨日，国内一大牌房企南京公司相关负责人透露。

　　距离年底仅十余天，尽管部分房企仍在尽最后努力冲刺业绩，但刷新成绩单的余地已很小。中原地产统计，当前发布业绩公告的33家上市房企中，有19家业绩完成率不足85%。

　　不仅如此，房企整体盈利能力也在减弱。近两年房企毛利率每年下滑3-5个百分点，净利润率则每年下滑1个百分点。仅从利润率判断，房地产早已与高增长挥别。

　　“居民住房普遍短缺、企业拿地开发就能赚钱的时代已经过去了。”中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，房地产市场已步入“新常态”，面临着增速换挡、结构调整、政策完善以及品质提升等新形势。对于房企来说，未来最应该考虑的，是要客观分析市场供求关系变化，并转变发展方式，如着力推进绿色建筑、住宅产业化等。

　　南林大城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，在政策刺激下，房价有望在明年二三季度出现变化。不过，由于房企自身面临经营成本攀升等因素，且市场的观望情绪并未减弱，因此，接下来市场分化、差异化将更加突出。

　　楼市开盘就卖钱的“好日子”，已一去不返了。(汪晓霞）