“一张房票”,这样化解7万平方米库存

28.01.2016  09:37

  ——房地产“供给侧改革”的天宁实验

  新华报业网讯 上个周末,常州天宁区市民蒋建芬一大早就带着亲戚,兴冲冲来到位于该市香溢俊园的新家参观。“这里打通一个套间,阳光小花园改造成书房”,她指点着憧憬新家的模样,准备年后就开始装修。购买这套110平方米的新房,蒋建芬用的不是现金,而是一张“房票”。

  “房票”,是常州在楼市去库存探索中出现的新事物。它承载着许多征迁户的安居梦,承载着地方政府在老城升级、棚户区改造和楼市去库存健康发展方面的制度设计和美好愿景。常州天宁区区委书记宋建伟说,打通通道,实现去库存与市场化棚改相结合,“房票”这一创新方式也给老百姓增添了选房购房的便利。

  签约即获安置

  棚改市场化新实践

  “二五三厂”项目消化5.2万平方米存量商品房;陆家村棚改项目18天100%签约、消化改造面积75%存量商品房……截至目前,“一张房票”已为天宁区消化约7万平方米存量商品房,有的居民签约当天即获安置。

  按照以往惯例,棚改区拆迁由政府自建安置房,面临建设周期长、建设成本高、后期物业管理难等一系列问题。如此大量建设,将挤压商品房市场空间,易造成较多库存积压,一定程度上也是资源浪费。住房和城乡建设部曾提出,将存量商品房向安置房或公租房转化,作为调控措施之一以稳定房地产市场。经过多方论证,天宁区先后出台鼓励在征收安置工作中使用存量商品房、国有土地上房屋征收市场化安置使用“房票”等办法,在保障房和商品房之间打通路径,借市场力量引导资源配置和供需流动。

  天宁区副区长郑亚介绍说,“房票”面值按照合法拆迁面积的75%乘以被征收房屋基准价,可用来认购辖区范围内房企投资新建并已取得预销售证的商品房,一张房票可认购一套或多套房屋。对使用房票购房的群众,按照使用房票面值给予15%的购房奖励以及3%的装修补贴,住新房还送装修钱,以此进行激励引导。设定“保底”条款,仅有一套住宅且小于80平方米的被征收人,使用房票在一定期限内购买天宁区范围内商品房的,可享受80平方米的房票保障金额,助其改善居住条件。

  像蒋建芬一家拆迁面积300多平方米,按照陆家村同等区域商品房均价6600元/平方米,获得一张价值150多万元的“房票”。这让她得以在天宁区购买了一大一小两套现房,大的可以三代同堂,小户型当学区房方便外孙上学。

  搭建“房源池

  打通供需两侧通道

  “以前房企不知道哪儿搞棚改,摸不准潜在市场,棚改居民也不知道哪些楼盘可买。”天宁区房管局办公室主任戴蓉说,在“房票”政策实施前,他们就着手建设房屋征收市场化安置房源库,搭建信息化“房源池”吸引房企进驻,将进驻企业和棚改区居民供需两侧打通。进库房源必须是现房,且验收合格、质量过硬,最终有18家房地产企业、23个楼盘超3000套商品房入选。房管局编印《房源简介》,内容包括户型、技术经济指标、区位图、鸟瞰图等,给居民提供详细参考。

  以陆家村改造项目为例,使用房票购买的达到143套约16600平方米。香溢俊园因为邻近陆家村,销售火爆,其销售经理张文涛兴奋地告诉记者,“房票”推出后加速解决了库存积压,项目当月清盘,销售达2400万元。

  去年召开的中央经济工作会议提出,要打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。在省住建厅房地产改革处处长李强看来,常州推出“房票”可谓“一举多得”:“中央已提出棚改货币安置化的思路,而目前省内三四线城市库存仍然高企,有必要利用货币化安置打通保障房与商品房之间的通道,实现住房存量资源的优化配置。

  精准刺激

  积极引导留住购买力

  一张“房票”就是一张定额购房款,它打通了普通商品房与保障房的界限,让百姓买到更满意的住宅,也释放了棚改“刚需”的购买力。从实际购买商品房的情况看,安置居民的需求各自不同,有的看重开发商、物业或学区,有的更重视生活环境。村民祝志琴告诉记者,她买了两套高层楼房和1个商铺。居民陆家兴透露,有的村民甚至买了别墅。

  “很多居民既想改造,又不愿新购商品房,可能持币待购或不购。如果把征收款拨付给棚改居民,居民很可能会用作其他方面消费,或去别处买房,这就不利于拉动本地房源消费。”郑亚说,“房票”制度设计中为此明确了使用期限——在发放之日起90日内用完,并用市场化安置面积比例不低于75%这个政策杠杆进行前置引导。

  南京大学经济学教授刘志彪说,中央经济工作会议提出六条化解房地产高库存的措施,包括靠农民工市民化、本地就业非户籍人口落户买房或租房,让其成为消化库存、稳定房地产市场的主要力量。作为货币化补贴的一种方式,发放房票对于房地产市场推动力最大,有助于刺激居民购房欲望,减少市场存量房数量。但不能靠“单条腿”走路,还需继续完善农民、农民工进城购房政策,减少土地出让规模,完善购房优惠政策,通过专项精准刺激,落实相关税费优惠政策,加大信贷支持力度,充分调动基层去库存积极性,有效化解商品房存量。

  南京工业大学房地产经营管理系主任吴翔华坦陈,发放“房票”对地方财政的考验较大,“供给侧改革,还应在复合地产化上下功夫,提供市场原来没有的产品,否则同质化竞争到最后只能导致价格战或库存高企。

  本报记者 蔡炜 唐传虎 汪晓霞

编辑: 廉昕朦