长三角房地产高峰论坛学者道出房企生存现状：2018年楼市或将整体下行
论坛开幕现场
交汇点讯 “从2015年底到现在拍地的开发商基本都是不赚钱的。在合肥，有楼盘地价1万7，房价只卖1万5，因为限价。政府对房地产管控严格，房企要尽量把趋势判断好，踩准发展节奏，才能在下一年更加残酷的竞争中生存下来。”11月18日至19日，由省工商联房地产商会在苏州吴江主办的“长三角房地产高峰论坛”上，安徽省房地产商会会长、恒泰集团董事长程宏的一席话，道出一二线城市房企生存现状。
在这一场由江浙皖沪四地品牌房企等各方参与的论坛上，学者和研究人士不约而同得出“2018年将是楼市小年”的结论。明源地产研究院副院长黄乐更指，房企将从赚大钱到赚小钱，从赚快钱到赚慢钱，“行业年化利润率已从10%以下跌落至6%-7%，甚至3%-4%；未来必须深耕慢做、比拼软实力，比如物业服务、商业经营服务、社区服务等，才能胜出”。
限制政策不会放松，“地产小年”或持续至2020年
“2018年楼市或将整体下行，市场防大起大落，房企须护好资金链。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌给出市场预判。无独有偶，北京师范大学金融研究中心主任钟伟在一番分析后，也得出了“2018年甚至到2020年都是房地产小年”的结论。“19大报告提出，‘坚持房子是用来住的，不是用来炒的’，还能指望房价暴涨吗？！”钟伟说，眼下投资房地产俨然已非上策。“年初时我们就提出判断，认为2017年最好的投资机会不是房地产而是股票，事实上，今年随便买一支央企的股票都是赚的。”
房地产是资金密集型行业。但钟伟依据CPI和PPI明年的趋势判断，金融对于房地产的支持力度会大幅缩减。“2017年CPI涨幅预计1.7%或1.8%、PPI涨幅约6.5%到7%，明年CPI会比今年高0.5个百分点、 PPI可能略高于4%，也就是说，明年CPI向上、PPI向下，这意味着央行大规模降准、降息几无可能，所以诸位开发企业今年年内把资金筹集到位比明年筹集资金要划算，因为明年的资金更紧。”而且，房地产“小年”的状况会从2018年持续到2020年。
数据还显示，虽然当前中国金融行业资金回报率已从高点时的26%降至11%-13%，但是相较欧洲和美国银行业8%-10%的资金回报率仍然高，尤其是相较实体经济5%-6%的回报率更是太高，所以，2018年金融机构将继续向实体输血。而当前中央要求要守住不发生金融系统性风险的底线，据此不难想象，今后两三年金融对房地产行业的支持难有增长。
中国社会科学院经济政策研究中心主任郭克莎表示，限购、限贷、限价、限售短期调控政策至少会延续到2020年，而2020年之后，房地产税很可能真正实施。钟伟也认为，在以房地产税为核心的长效机制出台之前，目前各种高压限制政策都不会有方向性的大幅度放松，仅会差异化放松。
“不过，长效机制建立起来后房地产市场从此就太平了？不见得。美国市场发展很完善，照样出现了金融危机。有形之手必须把短期调控和长效机制结合在一起。”顾云昌说。
实现“住有所居”，既需雪中送炭也需锦上添花
“小康不小康，关键在住房；美好不美好，先要住房好。”顾云昌在分析新时代背景下房地产业的新使命时，用了“雪中送炭”和“锦上添花”两个词。
目前我国城市居民人均住房面积达到36平方米，已达到中等发达国家的居住水平。但是，中低收入群体比如刚刚毕业的大学生、新市民的居住却存在大问题，中国有2.8亿农民工，顾云昌用“两个老鼠洞”形容他们的居住现状，一个“老鼠洞”是城里住的地下室，另一个“老鼠洞”是常年没有人、仅是过年时回去一下的老家的房子。“现在为解决好这两类人的住房问题，中央提出来要采取多主体供给、多渠道保障、租购并举，这符合实际。北京未来5年共要盖150万套住房，其中租赁房50万套，占1/3，而50万套租赁房当中有40万套将盖在集体建设用地上。这叫雪中送炭。”
对于大多数已有住房的城市居民而言，要满足他们对美好生活的向往，则需要锦上添花，从住有所居到住有优居、住有绿居、住有乐居，从而实现19大报告提出的“获得感、幸福感和安全感”。据预测，到2020年，中国近一半人将跨入中产阶级行列，中产阶级是消费引领者，新消费中80%由中产阶级带来，因此，满足中产阶级住房改善需求，将拉动整个经济增长。
钟伟说，19大报告提出“多主体供给，多渠道保障”，以前是“一条腿”走路，房屋供应仅靠商品房，目前房屋供应94%是商品房，6%是各级政府建设的保障性住房，“但是，有约30%的人买不起房，显然不能只靠商品房解决中低收入阶层的住房问题。所以，未来住房供应主体不会过于强调市场，各级政府是非常重要的房屋供应主体，估计商品房在市场占比会下降到85%-90%，政府供给部分占10%-15%”。房地产市场也将从目前只有市场这“一轨”，发展到市场与准市场或者政府并存的“双轨制”。
提高楼市调控水平，“租购并举”也需因地制宜
顾云昌表示，房地产市场有其特殊性，房子是不动产，不能流动，所以它的地区差异性很大。此外，房地产市场有周期性，短周期大概3年左右。基于此，应提高调控水平，建立长效机制，不能仅从需求侧调控，否则只会产生短期效益。
他尤其提醒地方政府在调控中不能违背市场经济规律，“最近南京河西10家楼盘3000多套房子上市引起争抢，因为限价后新房价格比二手房低很多，大家都想买。限价是为了价格平稳，但也让市场扭曲了。减少调控负面影响，必须让市场在房地产资源配置中发挥决定性作用，还是应该让价格充分反映市场的真实状况”。
他同时提出，须深化房改，建制立法。“目前为止中国还没有一个‘住房法’，这么大的产业没有法律，结果可想而知。”
链家研究院院长杨现领则针对“租购并举”建言。他说，“租购并举”使得住宅租赁业成为房地产市场发展新引擎。今年，领军型房企无一例外地进入了住房租赁市场，成为行业最大亮点。2017年典型品牌房企自持租赁住房已有5万套左右，但这也仅是“太平洋中的一滴水”，“租赁市场总体还是应以存量改造为主，增量开发不可能覆盖这么大人口的需求”。与此同时，并非所有城市都适合发展住房租赁，比如人口导入少甚至流出多、房价不是特别高且人均居住面积较高的城市就不适合，相反，人口流入多、房价比较高、人均居住面积较低的城市，租赁有很大需求。
杨现领自己就是“租房一族”，“不做房奴，当租客也挺好”。不过，未来租赁市场必须更好地提供终端服务并丰富产品线，才能增加市场黏性及可持续性。“日本住房租赁需求中50%是单身租赁需求，既有年轻单身也有老年单身，由此出现单人餐厅、无人超市、迷你唱吧等等，发展租赁市场需要探求人口结构等背后的规律。”
交汇点记者 汪晓霞
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编辑：周莉娜
