开发商能否买卖人防车位产权

　　□周亚冠

　　当前，为了缓解停车难的问题，小区一般都会配建地下车位，地下车位主要包括两种类型，一是非人防工程的普通地下车位；二是开发商必须依法配建的人防车位。《物权法》第七十四条是对于普通车位的规范，而对于人防车位并没有做出明确规定，实践中围绕人防车位的权属和转让问题存在不同的认识。目前需要解决的一个问题是，对于人防车位的产权，开发商能否通过买卖等行为进行转让。

　　有观点认为，房地产开发商对于取得规划、国土、施工等许可手续，并在专门获得人民防空工程许可等权证后自行投资建设且没有纳入公用分摊的人防车位，享有所有权且有权出售，相关的转让合同合法有效。笔者认为，这一观点不符合基本法理，且与现行法律法规相冲突，审判实践中必须避免这一认识误区。

　　首先，认为开发商可以出售人防车位的观点不符合基本法理，开发商出售人防车位的行为损害了社会公共利益。买卖合同最基本的法律性质表现为出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人向出卖人支付相应的价款，这一基本法律性质也为我国《合同法》第一百三十条所明定。开发商出售人防车位在现实条件下不符合买卖合同的这一基本法律性质，因为开发商虽然获准建设人防车位，但并没有就人防车位取得相应的产权。人防工程与社会公众的安全息息相关，是重要的国防基础设施，反映的是社会公共利益，如果开发商通过签订转让合同的方式出售人防车位，不但欠缺权利基础，不符合基本法理，而且损害了社会公共利益，应当依据《合同法》第五十二条第四项的规定认定该转让合同无效。

　　其次，认为开发商可以出售人防车位的观点与现行法律法规相冲突。《人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”据此，《人民防空法》对于投资者能否出售人防工程这一问题，并未明确规定，仅赋予了投资者“使用管理”和“收益”的权利，可见作为投资者的开发商对于人防工程并不享有出售等处分的权利。《江苏省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第二条第三款重申了《人民防空法》的规定。《江苏省物业管理条例》第六十六条第二款则进一步直接就人防车位作出规定：“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。”由此可见，江苏省的地方立法已经明确开发商对于人防车位不得出售、附赠，只能出租，且出租的租赁期不得超过三年。

　　再次，认为开发商可以出售人防车位的观点不符合对于人防工程管理的现状。开发商按比例配套建设人防工程是其法定义务，且享受了相关税费等方面的优惠政策，开发商的行为类似于代建，人防车位的所有权并不属于开发商，而应当认为是属于国有，只不过法律赋予了作为投资者的开发商使用和收益的权利，开发商在享有使用和收益权利的同时，必须无条件接受人防部门对于人防车位的管理，既包括平时的监督管理，也包括战时的无条件将人防车位作为人防工程进行使用。基于此，江苏省明确规定对于人防车位不允许出售和附赠，这种做法某种程度上也反映了将人防车位作为人防工程进行特殊管理和使用的客观要求。