小区会所怎么用，谁有决定权

　　业主欲将养老机构拒之门外引发思考——

　　新华报业网讯　对小区会所内办养老项目，南京聚福园西园多数业主说“不”。此事经本报及交汇点新闻客户端报道后，大量媒体转载，引发网络热评。

　　记者了解到，小区业主们对此依然议论纷纷。有业主声明，保护自己的居住环境没有错，“社区养老不等于小区养老”，别把业主们“架在道德制高点和政策上烤”；有业主分析，小区老人已经明确表态不需要，养老公司还要来经营，是用国家补贴、收费服务、小区公用资源达到利益最大化；有业主坚称，千万不要相信开发商银城公司的“承诺”，一旦改造成功，“小区每天24小时得不到安宁，一会儿来辆救护车，一会儿来辆‘0’车”；也有业主提出，会所属于小区公共设施，所有权应该是全体业主的，即使没有所有权，业主也有使用权，涉及会所使用项目的变更必须经业主同意。

　　在这场“小区保卫战”中，如何用法律思维分析矛盾，在情理交融中化解冲突、寻求合作共赢之路，显得迫在眉睫。

　　这几天，记者就此向多位法学、物业管理专家及律师请教。他们一致认为，办养老还是办其他服务项目，关键看谁有权决定，也就是说要考察会所所有权的归属。记者介绍，从会所“房产证”“土地证”复印件看，房屋所有权人、土地使用权人是该小区的开发商——银城地产集团股份有限公司。南京大学法学院教授邱鹭风表示：“因为《物权法》并没有明确规定会所属于业主所有，只能首先看有无产权登记，以此来确定归属。开发商如果办了产权证，就是登记所有权人，除非业主有证据证明其登记不符合法律规定。”

　　当会所产权登记在开发商名下时，业主如何表达诉求？东南大学物业研究所所长黄安永教授说，如果业主认为开发商引进的服务项目，小区不能从中受益，甚至安全性、舒适度、环境等会遭到破坏，则可以由业主委员会出面与开发商交涉。业主委员会若与开发商交涉有困难，可请街道出面协调。不过，业主还得明确，在规划中会所是否属于配套设施。如果是，那么会所应该优先为小区业主服务，如果会所并不是配套设施，而只是一个名叫“会所”的商业场所而已，那业主确实不能干预开发商的经营行为，只能从不影响小区安全、业主生活等角度，与开发商协商。

　　“如果在原始规划中，会所就是小区配套的活动场所，即便所有权归开发商，开发商对会所的使用也必须符合规划使用目的。”邱鹭风还为业主们“支招”，“因为会所设在小区内，其所有权人也属于小区业主，因此业主委员会可以召开业主大会，对会所的商业使用定下要求，例如要求经营者保留部分场所作为业主活动场所；要求经营者合法经营，不得危害小区安全、损害小区设施；要求经营者或出租人拿出一部分经营利润作为占用和使用小区公共设施的费用等。”

　　记者向专家转述，一些业主质疑开发商对会所所有权“造假”。河海大学法学院副院长、《南京市住宅物业管理条例(草案)》起草组负责人陈广华教授告诉记者：“会所所有权争议很多。这与过去不规范的房地产开发有关，如2000年左右开发的小区，开发商可能将会所的建设成本分摊在房价中，业主事实上已经为会所买了单。会所产权证写着开发商，但会所的所有权不一定真正属于开发商。”

　　那么，业主怎么判断或证明自己是真正的所有权人？邱鹭风介绍：“相关证据包括：政府规划立项审批文件、开发商售楼广告、写明会所归业主所有的合同文本或附件等，或会所建设和土地费用已分摊在购房款中的证明，等等。业主如果有上述合法证据，证明会所属于业主共有设施，可以提起所有权确认诉讼，即‘确权’，请求法院确认会所为业主共有，并向登记机关申请撤销开发商的登记。”

　　我省多地此前也发生过类似的“会所风波”，邱鹭风建议，业主与其一味拒绝，不如与相关方面一起坐下来，把各方利益商量好，做到双赢。

　　那么，对业主质疑会所所有权，银城地产集团有何反应？一位表示负责处理此次纠纷的客服部门人员马小姐告诉记者，获知业主所有权质疑后，已经在准备资料，并向业主承诺23日做进一步的解释说明，至于南京东方颐年养老服务有限公司的养老项目，会在半数以上业主同意后再施工。不过，有业主告诉记者，东方颐年公司是银城地产集团的子公司，是“子与父”关系，银城地产集团说什么，业主都不信。

　　本报记者徐冠英