宁苏楼市火爆,调控何去何从

12.04.2016  11:11

  炒风盛行扭曲市场“日光”楼盘有真有假

  新华报业网讯 10日和11日,南京河西楼盘仁恒江湾城开启90套房源认筹,在遭到物价部门限价后,其新房源销售备案均价44922元/平方米,低于预期。对于开发周期长达10年的这家楼盘而言,即便价格有所压制,但节节上涨的房价所带来的利润依然可观。

  仁恒江湾城这批房源面积均为251平方米,以备案均价计算,每套房总价超过千万元,其认筹金尽管高达每个50万元,但眼下河西中部一房难求,加之卖的又是高端改善“江景房”,到昨天18点30分,传出已认筹1400多个号的消息,开发商收获认筹金高达7个多亿。

  这是一个令人难以理解的市场。上个双休日,南京楼市迎来约2000套房源入市,涨价、“日光”的声音再度袭来。城东双学区楼盘奥克斯钟山府推出66套房源,均价25600元/平方米,卖光了;江宁楼盘武夷名仕园推284套房,售价上涨2500元/平方米,开发商称“卖光了”;江北的威尼斯水城推出520套房源,均价同样上涨,但也说“卖光了”。

  经济发达、人口导入明显的苏州,楼市火爆与南京相仿。

  7日至8日,今年苏州首场大型土地拍卖会出让13宗地块,整体溢价率超195%,吸金250.76亿元。继南京之后,外来房企纷纷视苏州为江苏省内又一前景乐观的开发“热土”,参拍房企中四成是首次入苏。一番土地竞拍大战后,苏州同样上演“面粉贵过面包”的戏码。据苏州365数据中心统计,3月苏州市区新房成交均价16927元/平方米,而这场土拍会18830元/平方米的平均成交地价,已高出房价约2000元/平方米。

  如此一幕,还是出现在苏州两度出台房地产调控新政之后。上月18日,苏州推出新规,包括增加市场供应、控制房价增长、加强市场监管等十条,明确规定商品房在对外销售时,同批次房源申报价格3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超6%,12个月内不宜超12%。本月1日,苏州又执行严格认定首次贷款资格、严查首付资金来源等八条内容,以防止炒房者高杠杆入市。

  苏州楼盘申报价格普遍“虚高”,3月下旬记者在苏州工业园区一家楼盘开盘现场看到,其申报价格高达每平方米六七万元,但实际售价为3.7万元-3.9万元/平方米。由于当地政府对申报价格管控不严,基本尊重市场自身调节,新规也仅发出“不宜调高”的“温柔劝导”,房价上攀冲动依旧明显。此外,首付资金来源等谁来查,会不会查,也有待检验。所以,目前当地的调控政策威力仍然有限。

  相城区乡镇及木渎曾是苏州房价低谷,也是刚需集中地,但眼下这两个区域房价跳涨,相城黄桥一带房价去年在8500元/平方米左右,现在涨至15000元/平方米,而眼下又拍出16000多元/平方米的地价,毗邻多家楼盘“连夜捂盘待涨”,加剧供需紧张。

  这样一个热闹的市场中,不乏暗中哄抬房价的推手。“炒房号”在宁、苏两地频频现身,知情人士透露,有人以20万元的价格售卖南京一炙手可热的楼盘房号,这家楼盘近期要推新,还没开盘,房子就内定得差不多了,但房企内部人士却有买房名额,暗中卖号生利;江宁一家楼盘亦是这样,有人在微信群中直接标价兜售房号。“现转碧桂园逸谷苑的房号,位置好,楼层好。有意者联系。”10日记者在网上还发现新鲜发布的上述信息。

  屡见不鲜的“日光”,个中也是有真有假。有的热销盘在“退换房榜单”稳居前列,有的开盘多时,认购和成交数据都没达到开发商宣称的水平。而楼盘认筹金,虽美其名曰房企筛选客户的“试金石”,但一人认筹多个号却人为制造“一套房多人抢”的紧张。当然,也有楼盘负责人表示,售楼处的自然到访率已下降5%,高房价抗性以及投资型市场的不确定性已显现。只不过,如此坦陈的声音,已被“疯狂”的字眼掩盖。

  “有形之手”已在升级调控手段。15日起,南京将调整土地拍卖规则,提高土地出让首付款,之前“购地房企须在7日内支付总价50%的首付款,3个月内支付另外50%款项”的规定,将变为7天内需缴纳土地最高限价的50%,或60%首付款再加保障房建设资金,3个月内补齐剩余部分款项。

  两年前南京规定,土地起拍价之上45%为“最高限价”,超过最高限价的部分归入保障房资金。以3月18日拍出的鼓楼滨江一幅商住混合用地为例,其最高限价为37.69亿元,最终成交价为48.2亿元,超出的10.51亿元即为保障房建设资金。按先前规定,这幅地块的首付款为24.1亿元,但如果按照新规计算,要多付5亿元左右的首付款。

  去年下半年以来,南京土地拍卖时地价频频突破最高限价,这也凸显此次新规的针对性,即抬高拿地资金门槛,或打压房企拿地冲动,从而平抑地价,再进一步平抑房价。

  本报记者 汪晓霞

编辑: 廉昕朦