六城市楼市调控再加码的背后:调控一直在路上

25.09.2017  22:08
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  对楼市而言,这是一个不平静的周末,重庆、长沙等6个二线城市以限售手段加码楼市调控政策,在此之前,南京等城市已以“限购+限贷+限价+限售”等严厉之策稳楼市。

  与此同时,严查中长期、大额消费贷、信用贷、抵押贷等资金违规使用情况的风声也越来越紧,行政手段与市场手段叠加,对“炒客”形成“两头挤压”。

  “调控一直在路上!”9月23日,“江苏东方地产研究院成立揭牌仪式暨首届新兴地产发展高峰论坛”上,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌点评当下楼市风云变幻。当天,国内一批权威专家汇聚南京,对房地产发展均给出了理性思考。

   灰犀牛”现在不会出现,调控别让价格失实机制失灵

  顾云昌以“一匹马”和“一匹狼”,来比拟人们对不同时期的房地产的看法。“本世纪初,房改政策把中国经济‘烧’起来了,房地产也成为拉动经济的一匹马。但是市场发展到今天,人们更多地担心房地产会不会是损害经济的一匹狼。

  顾云昌说,早在2002年初,便有专家预测当年是房地产的“冬天”,七八月份就要崩盘,但即便在2008年全球金融危机后,中国房地产市场依然还较为平稳地运行,这是因为中国房地产有其特殊性。“中国住房制度改革史无前例,90%的公有住宅一下子变成私有住宅,这对住房条件改善产生极大作用。房地产对城市建设和经济发展的拉动十分明显。

  “前段时间中国着力保持美元的外汇储备,因为外汇一旦大量流出,很可能导致通货膨胀,并引发房地产泡沫破灭。”顾云昌继续分析认为,中国正处于城镇化快速发展时期,整体城镇化率57%,户籍人口城镇化率仅41%,所以,房地产泡沫导致经济衰退、金融波动是小概率事件,“灰犀牛”现在不会出现。

  健康的楼市有三个体征:供求总量基本平衡,供求结构基本合理,房价基本平稳。“不健康时,‘有形之手’就出现了,调控得好不好,社会自有评论,但‘有形之手’和‘无形之手’必须互相配合。”顾云昌说,房地产市场有周期性,几乎3年一个短周期,过热年头2006年、2010年、2013年、2016年,都有楼市调控,这也是周期表现。楼市发展有规律,调控永远在路上。

  不过,对于当前各地施行调控政策,他自有看法。“调控不要让价格失实,机制失灵。比如限价,价格是限住了,但百姓认为价格远远低于市场价格,都想买来升值,几千人抢一两百套房子。所以,‘让市场在资源配置中发挥决定性作用’不是一句空话,值得决策部门思考。

  他还认为,货币金融决定楼市整体冷热,土地供给侧改革是楼市健康发展关键。“在美国,住房问题由住房部负责,楼市调控由美联储负责,在我国是住建部一肩挑。楼市调控的市场手段主要是货币金融杠杆。另外,还须关照土地资源错配的现实,以土地供给侧改革改变人口净流入城市土地少,人口净流出城市土地多的怪相。

   房地产政策迎来深刻变革,循序渐进化解房地产矛盾

  1998年我国城镇住房制度全面改革以来,房地产发展确立三大主要目标:加快房屋建设,持续改善居民居住条件;发挥房地产业在经济增长中的带动作用;实现市场平稳运行。“前两个目标已得到较好体现。第三个目标还需进一步精准发力去实现。”省政府政策研究室副主任沈和认为,目前我国房地产市场已从“总量供不应求”转向“总量供求基本平衡,结构性、区域性矛盾突出”的新阶段。既要防止泡沫,又要防止出现大起大落。

  沈和说,中央明确“房子是用来住的,不是用来炒的”之后,政策风越吹越旺。种种迹象表明:房地产政策正迎来一场深刻变革。7月底,中央政治局会议强调坚持政策连续性、稳定性,加快建立长效机制。随后,“租售并举”等供给侧改革举措在南京等热点城市加速推进,房地产长效机制雏形正逐步形成。

  “江苏2016年GDP7.6万亿元,占全国10%,如果把江苏作为经济体放在全球衡量,排在全球经济体第15位,这么大的经济总量,更有赖房地产健康发展。”但沈和也坦言,城市化率从30%到50%,英国用了120年、美国用80年、日本用50年,但中国只用了20年,江苏仅用11年,这是奇迹。“城镇化率年增长率超过1.2%,意味着城镇化发展过快,从而引发诸多矛盾。

  矛盾的解决不可能一蹴而就。应因地制宜,分类指导,准确把握房地产风险的主要类型和成因,循序渐进、综合施策,防范可能出现的各种系统风险。需要从经济、社会长期发展目标出发,处理好房地产市场发展与国民经济、人口结构、城市规划、产业布局等方面的关系,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,形成房地产政策与短期宏观调控政策、中长期国民经济发展规划、区域城市群发展规划、城市内容空间布局以及功能升级相协调,实现经济、社会、房地产协调发展。

   建“百年住宅”,从“住有所居”到“住有优居

  无论如何,房地产正行走在回归本源、确保广大居民“住有所居”的路上。

  “中国城镇化第一个目标,是农民工市民化;第二个目标,是所有的城市人生活质量都有所提高。中国房地产30多年发展成就巨大,但中低收入家庭和新市民的住房供给仍然不够,我们的城镇化,不能成为‘半拉子城镇化’。”顾云昌说,在“住有所居”前提下,还应全面改善居住品质,让更多居民“住有优居”,锦上添花;“住有绿居”,可持续发展;“住有乐居”,创建幸福社区。

  中国房地产业协会会长刘志峰认为,当前房地产应从传统建造业变为先进制造业。“江苏作为经济大省和新兴城市、新兴经济聚集地,完全有条件发展更契合居住需求的新兴地产,以互联网‘+金融’‘+商业’‘+旅游’‘+教育’‘+大健康’‘+服务业’等形式,形成产业新城、休闲旅游地产、养老地产等复合型交叉业态。”

  “传统房地产开发模式已无法适应时代需要。开发商应从单一土地开发模式转向全产业链开发模式,从房地产开发商向城市配套运营商转变,通过多业态发展和科技创新,创造新的社会价值和经济价值。”刘志峰介绍,5年前,我国已与日本合作试点“百年住宅”,建长寿命、好性能、绿色低碳、性价比高的好房子,效果不错,它将使老百姓居住更安全、更智能、更舒适健康。

“黄金周”热点二线城市楼市量价趋稳
  中新社南京10月8日电 (记者 朱晓颖)“看不江苏新闻网
今年前8月江苏房价同比降5.9% 将继续去库存
  交汇点讯 江苏省十二届人大常委会第32次会议今天(21日)上午召开。省发展改革委主任朱晓明在代表省政府作关于供给侧结构性改革推进情况的报告时指出,今年前8月江苏房价同比降5.新华报业网