北京城市广播《城市文化范》解密买房贷款怎么才能最划算

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    据北京城市广播《城市文化范》报道,买房子的时候,大部分人会选择贷款,也就是用上“杠杆”。买房贷款这个杠杆怎么用,用多少?不同的还款年限和方式对于买房人来说哪种最合适?

      针对这个问题,6月4日北京城市广播《城市文化范》特别邀请了博士生导师,公益慈善人士,中央人民广播电视总台财经评论嘉宾杜帅对此进行分析解答。

杜帅，中国青年创新创业导师，山东省青年创业导师

      我们买房时的贷款主要分为商业贷款和公积金贷款。我们如果可以使用公积金贷款的肯定还是要优先使用公积金贷款,除非是公积金贷款使用不了,我们才会使用商业贷款。

      还有一种贷款叫组合贷款,组合贷款是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的,在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款,一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款的最高上限才使用的。

      如购买高档住宅,须贷款50万元,而当地公积金管理中心规定公积金最多贷款40万元。这样的话,剩余的10万元将使用商业贷款,同时利息也不能享受公积金贷款的利息。在组合贷款中,公积金贷款和商业贷款的贷款期限、借款日期和还款日期都是相同的,只不过执行不同的利率。

      最近,从四大一线城市来看,整体房贷利率都在悄悄缓慢下调,新一线城市也紧跟其后,例如,杭州,厦门,南京,等城市也出现部分银行下调首套房贷利率。

      大家要注意,在贷款的时候,如果是购买二套房,其贷款利率是要比首套房的贷款利率高出不少的。就公积金贷款而言,二套房贷款的贷款利率,是在首套房的公积金贷款利率的基准础上再上幅10%左右。

      其实除了利率之外,二套房的贷款额度,要比首套房的贷款额度低很多的。据我国新政,首套房借款人可贷的额度,最高为购房款的7成,首付为3成,公积金贷款,首付则可低至2成,但是二套房借款人最高仅可贷6成,首付则要4成。

      目前,房贷最常用的还款方式有两种,一是按月“等额本息”还款法,一是按月“等额本金”还款法。

      等额本息是指每期还款金额一样,也就是说每月应还贷款本息总额一样,这种方式的好处是,便于记忆,还贷压力均衡,但是利息支付较多。等额本金是指每期还款本金一样,利息不同,但前期还款压力较大,不过它可以为借款人节省不少利息。

      我给大家举个例子,大家就知道他们之间的差别了。以贷款50万期限20年为例,按照现行贷款基准利率计算:

      采用等额本息方式还款,20年下来借款人需要支付利息398223.63元;采用等额本金方式还款,20年下来借款人需要支付利息328864.58元。从该计算结果我们也可以看出,等额本金将比等额本息节省利息69359.05元。

      在做贷款的时候,大家肯定都要面临贷款年限的问题,一般分为10年、15年、20年和30年的不等年限。我建议大家能贷多久就贷多久。

      例如,同样贷款200万,贷款20年,等额本息每月还1.31万,贷款30年每月还1.06万。贷款时间长可以减轻每月的还款压力。

      而且银行还款是先还利息再还本金,提前还贷不要超过贷款期限的1/3,因为之前已经把大部分利息还了,再提前还贷没什么意义。所以,如果你贷款20年,只有6、7年的时间供你提前还贷,贷款30年则有10年时间,只要你在此时间内把贷款结清,就可以节省一笔利息。

      虽然贷款30年比贷款20年多出几十万利息,但这个利息不会变,而20年后几十万可能只相当于现在的几万,所以,贷款时间越长越好。