城市商业综合体统计工作的思考

摘要： 什么是商业综合体，用什么来反映商业综合体的发展状况，由于目前对商业综合体没有一个清晰的概念界定，因而无从回答这些问题。但是作为一个新的商业运营模式，其发展速度迅猛，对传统的商业实体造成了一定的影响，影响程度多大是当地政府、也是商业综合体经营者和传统商家迫切关心的问题，因而需要完善综合体统计制度，来反映商业综合体的发展状况。本文总结了综合体统计目前存在的问题，对今后的综合体统计工作方式方法展开设想，为下一步做好综合体统计工作提出建议和意见。

关键词： 商业综合体、统计、创新

商业综合体目前一般意义是指将城市中的商业、办公、酒店、餐饮、会议、娱乐、居住、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合并使各功能之间形成一种相互补充、促进的关系，最终形成一个多功能、多业态的城市综合建筑群。商业综合体是城市扩张到一定阶段的产物，它是商业零售和商业地产融合发展的高级形态。一个现代商贸中心城市尤其是现代国际商都往往都有一批现代化的知名大型商业综合体。当前南京的城市商业综合体发展迅速，为南京的经济发展、吸纳就业做出了极大贡献。

一、南京市对商业综合体统计工作的探索

根据现有商业综合体统计制度规定，统计上研究的城市商业综合体，需同时满足以下条件：（1）由企业有计划地管理运营，有统一的名称，如某某中心、某某广场、某某城等；（2）涵盖超市、百货店、专业店、专卖店等三个以上商品零售业态，以及餐饮、文化、娱乐、健身、游艺、培训等三项以上服务；（3）营业面积一般不少于1万平方米、独立开展经营活动的商户一般不少于50个。南京市对商业综合体统计工作的探索从2013年开始，并始终走在全国前列。探索初期，我市对商业综合体展开了调研、摸底、概念界定、报表制度研究和试点填报工作。在2015年底国家全面布置商业综合体统计任务后，我市开展了排查摸底、座谈动员、制度报表培训、组织填报和归纳总结等一系列的工作，继续对这一新兴商业模式的统计工作进行探索。通过上述探索，我们尝试进行了统计，从结果看，取得了一些实效。首先，初步摸清了南京市商业综合体的基本情况，收集到了基础数据。其次，掌握了本土商业综合体的主要特点。

1 、在统商业综合体基本情况

截止2015年底，南京市在统城市商业商业综合体24家，全年累计实现销售额（营业额）226.13亿元，商户数共计6335家，商户全部可出租（使用）面积144.2万平方米，营业面积131.86万平方米。全年客流总量约1.75亿人次，车位数约为1.6万个，商户从业人员数达到3.58万。

2 、主要特点

经营业态以购物餐饮主导。 2015年零售业、餐饮业商户实现的销售额（营业额）占全部综合体销售（营业）额比重分别为81%、13%。由于购物餐饮为主导，导致从业人员主要分布于零售和餐饮，而其他服务业的就业吸纳能力难以释放。2015年末，24家城市商业综合体共有从业人员3.58万人。其中，零售业单位从业人员数达2.10万人，占全部人业人数的58.7%，其次为餐饮业，从业人员为1.14万人，占比为32.0%。 经营模式以招租为主。 据调查，在统城市商业综合体经营模式主要为招租模式，仅部分综合体部分楼层或商户以售代租，但也基本由运营商统一对外招租。统一持有对外招租经营管理模式能够保证商业的整体经营品质和盈利能力。从租金收益看，24家城市商业综合体合计实现租金收入10.83亿元，比上年增长27.3%。 入驻商户以法人、个体户为主。 从单位类型看，自营、联营部分以法人为主，法人、个体户、分支机构数量分别占自营、联营部分总户数的87.6%、6.7%、5.7%；租赁部分以个体户为主，法人、个体户、分支机构分别占自营、联营部分总户数的24.0%、68.4%、7.6%。

二、综合体统计方面目前存在问题

我国经济发展进入新常态，“新经济”加快发展，新产业、新业态、新商业模式不断涌现，对统计改革创新提出了新的要求。商业综合体就属于其中的一种，就目前商业综合体统计而言，我们在工作过程中发现了一些问题：

1 、调查对象配合程度不高

城市商业综合体概念界定仍然存在一定的模糊边缘，因此什么样的企业算综合体，什么样的企业能够报综合体报表，目前不如贸易统计年定报限额以上标准界限这么明确。企业为减少负担，以不承认自己是综合体为借口，不愿上报统计报表。根据调查了解，不是所有综合体都掌握其中每家店铺的经营情况，因此收集数据上困难较大，企业配合程度有待提高。

2 、社会关注问题类指标设置不足

目前综合体统计报表只有年报，且内容较为简单，涉及两部分内容，第一部分是基本情况，反映名称、地址、面积、车位、客流总量等指标，第二部分是主要经济指标，只有分行业的商户销售额（营业额）及租金总额、从业人数等，其他信息涉及量较少。我局在今年6月份发布的商业综合体基本情况分析后，得到了社会各界的广泛关注，同时也收悉了各方对于综合体统计的意见和建议，普遍反映，商业综合体的信息量太少，如：停车收费问题等、综合体内各单位盈利状况等这些内容目前综合体报表中都无法反映出来。众所周知，新型商业模式的出现，对传统商业模式产生了一定的影响，那么影响有多大、商业综合体的带动能力和辐射能力如何体现，也是现有报表指标反映不了的。

3 、数据采集有瓶颈

一是组织数据填报时，数据来源问题。目前经营的商业综合体中，商业综合体的运营公司是企业法人性质，但运营公司主要业务是综合体的投资管理，属于服务业单位，不属于贸易业单位。对内部商户主要采取“联营+租赁”的模式，但绝大部分还是以租赁方式为主，商户除对运营公司上交租金以外，其他一律与运营公司无关。除统一收银商户能掌握经营情况外，大多商户的销售数据还是不能掌握，要想取得准确的综合体销售数据比较困难，特别是表中的上年数据填写更为困难。

二是综合体商户流转率较高。有的商业综合体由于地理位置不好、人流量不大等原因，整体经营比较困难。由于经营收益不佳，导致商户流转率较高，很多商家做不满半年就已撤柜，有的商铺长期处于闲置状态，与表中的调查周期匹配困难。

三是综合体统计操作比较困难。商业综合体的运营公司一般是属于房地产开发企业下的管理公司，人员较少，分工比较明确，没有专人来做综合体统计这项工作。统计报表中的内容有的涉及多个部门，协调起来也比较困难。当实际操作问题，由于无法统一掌握商户经营状况，报表的准确销售合计、行业中类和小类的分类数值填写存在较大问题。

四是数据诚信问题。就贸易专业统计而言，限额以上批零业销售额数据可以用纳税申报表数据验证，综合体数据无法验证。更有如客流量这一指标，只有存在人流监测系统的综合体才有具体数据，其他综合体并不能反应出来，估算也没有标准。

4 、综合体中零售额不能完全在社会消费品零售额指标中体现

综合体虽然作为法人企业，但是根据《统计法》要求，因其内包含众多法人、个体或产业活动单位，因此数据是不能加总报送相关专业报表的，简言之，综合体是不能作为一个单独的调查对象报送目前的专业报表。综合体内达到限额以上标准的法人、产活或个体，才能在统计限额以上名录库中独立存在，根据先进库后有数的原则，报送相关专业统计报表。这就会出现一个问题，在综合体内的部分产活、个体的数据，因为各种因素，没有达到限额以上标准，或是母企业没有涵盖这部分数据，就贸易而言，没有体现在社会消费品零售额指标中，造成了部分零售额的缺失，则不能完全反应地方社会消费品零售市场情况。这是目前贸易统计专业非常关注的问题之一。

三、创新综合体统计的设想

1 、加强部门协调配合

商业综合体的基础信息和各类数据的掌握，对于政府加强和改善宏观管理、调整经济结构、优化产业政策、规范市场秩序、规划城乡建设等提供着重要的决策依据。商业综合体统计工作需要各部门通力合作。首先要明确牵头部门，各部门之间应树立合作意识，加强沟通协调，主动配合，共同做好综合体统计工作，才能确保调查数据的真实、准确、完整。

2 、明确商业综合体统计准入门槛

学术界对商业综合体的比较趋同的认识认为，商业综合体一般具有商业、办公、酒店和公寓四大基本功能，而统计上研究的城市商业综合体需同时满足的条件仅对经营商、面积、商户数和商户类型有一定的约束。因为综合体的概念源于建筑业，因此必须把商业综合体的统计准入门槛界定清楚，出台准确的统计认定办法，告知所有企业，并要求企业根据《统计法》要求如实上报统计数据。国家推行“五证合一、一照一码”，更加有助于收集完善企业主体的基础数据，更有利于简化筛选出符合统计界定条件的商业综合体。

3 、建立商业综合体名录库维护机制

（1）联合相关部门建立统一的商业综合体名录库

集中、统一、规范的商业综合体基本单位名录库，可以准确反映一国（地区）商业综合体基本单位的总体状况，全面描述商业综合体及其内部店铺的组织形式、经济构成、规模结构、生产要素的配置情况，以及单位的地区分布、行业分布等。特别在当前经济社会发展与统计改革创新的背景下,商业综合体基本单位名录库更是发挥着不可或缺的重要作用。与相关部门联合建成统一完整、不重不漏、真实准确、及时更新的商业综合体基本单位名录库，对相关部门而言，掌握商业综合体基础信息，制定相应的产业政策和优惠政策，促进国民经济快速发展；对企业而言，申报商业综合体名录，能够得到更多优惠的政策，何乐而不为？对统计部门而言，作为“商业综合体统计调查的字典库或抽样框”，不在名录库中的综合体不得列入统计调查范围，真正做到数据“应统尽统”、单位“不重不漏”，从源头确保了统计数据质量。

（2）启动商业综合体增减变动制度

一是统计部门建立商业综合体本身增减变动制度。随着经济的发展，近年来商业综合体雨后春笋般崛起，在已有商业综合体名录库的基础上，建立定期增减变动制度，每半年启动一次增减变动审批程序，让新开业的商业综合体及时入库以及适应不了发展而退出综合体市场的综合体及时出库。

二是商业综合体内部建立单位增减变动台帐制度。商业综合体由若干家不同性质的单位构成，大多数属于租赁店面，单位类型复杂，多属个体私营业主经营，且行业众多，有零售业、餐饮业、服务业等多种业态经营形式，这些店铺的“生死”对于商业综合体而言较为频繁，有店铺租约到期不续租的，有经营不善转行的，也有新开业的，因此建立综合体内单位增减变动台帐制度，定期记录新增新入驻单位、退出停业或搬迁单位。同时定期排查达到规模以上企业单位，确保与法人、产业活动单位名录库吻合，将达到限上标准的企业及时申报纳入限上统计。

4 、完善综合体统计指标监测体系

（1）科学设置调查指标。一是需要制定综合体内法人、产活或个体的明细收入表，作为综合体报表中的附表一并报送。综合体由内部大大小小不同类型的店铺组成，核心就是每家店铺，因为综合体内单位的收入状况，既能够反映单一个体的情况，也能够通过整体综合反映整个综合体的情况。同时通过跟现有限额以上库内法人、产活或个体进行比对排重，开展对重名单位的进一步督察，确认数据来源，确保限额以上单位应统尽统。二是增加如店铺租金、停车收费情况、新商业类型入驻情况等其他指标，通过调研确定出能够反映出综合体全面发展的指标。

（2）出台指标解释。对于已有的商业综合体统计报表，出台具体指标详细解释，明确数据来源。例如客流量这一指标如何计算，有监测系统的直接取数，无监测系统的如何测算，必须给定企业具体的测算方法，让企业报送有据可依。

（3）建立综合体评估指标体系。如何判断商业综合体的整体发展水平、辐射能力和吸引能力，这就需要开发建立商业综合体评价指标体系。可以通过自行研究或者委托第三方对综合体指标体系，特别是反映带动力和辐射力的指标展开课题研究，从而补充综合体报表内容，进一步开展试点统计。

5 、出台综合体相关专业指标数据认定办法

就贸易统计而言，商业综合体的出现，在一定程度上出现了分流传统业态的新情况，根据现有的统计方法制度，难以全面反映商业综合体的经营成果，也不能够如实反映地区范围内社会消费品零售市场的情况。将商业综合体整体作为一个统计调查单位上报统计数据，是真实反映社会消费品市场发展现状的必然要求。但是商业综合体内业态众多、行业复杂，不仅涉及到社会消费品零售额这一指标，还涉及到服务业相关指标。虽然商业综合体纳入了统计报表制度，但是仍然无法反映其对整体消费品市场等的贡献，因此，出台综合体统计相关专业指标数据认定办法势在必行。通过对商业综合体统计报表数据的提炼，形成完善的专业指标评价方法，补充现有统计制度的缺陷，有助于全面、真实反映社会消费品市场和服务业市场等的发展现状，数据更加全面可靠。

6 、建立商业综合体统计数据质量控制体系

（1）建立商业综合体上报规范制度

商业综合体作为统计调查对象，目前来说还属创新阶段。通过调研探索，我们发现建立规范的综合体统计制度非常必要。一是建立操作规范。加强对综合体统计员及内部商户统计员的指导，强化落实综合体报表制度和要求，明确责任到人，确保综合体、商户掌握综合体统计调查内容、填报要求、指标解释、操作方法和上报流程，及时帮助商户解决在填报过程中出现的问题。二是建立流程规范。坚决恪守“先进库、后有数，网上直报，不得自行修改原始数据，企业独立上报”的“四条红线”，确保综合体统计有序实施。

（2）强化综合体统计台帐制度建设。要求综合体内各商户建立统计台帐，确保上报数据数出有据。同时要求综合体统计员通过定期调查，建立统计数据台帐，建立合理的评估体系，强化数据质量控制，更为全面、客观地反映综合体经营发展状况。建立商业综合体单位增减变动制度，定期新增新入驻商户，删除停业退出商户，并定期排查限额以上单位，将达到限额以上标准的企业及时纳入统计。

成功的商业综合体作为区域内大型“一站式”购物天堂，必将吸引其辐射范围内的消费者进行消费，形成浓厚的商业氛围，进而提高项目自身和区域内的土地价值、商业价值、以及促进第三产业的发展。成功的商业综合体在创造商业价值的同时也会创造社会价值。因此，商业综合体统计工作任重而道远，我们需要以创新的理念、创新的思维和创新的理论与实践，敏锐反映商业综合体的整体发展情况、竞争力和辐射力，推动综合体统计不断向前发展，这将是我们下一步的重点工作。（拟稿人：魏炜）