去库存，须打破土地城镇化怪圈

　　全国待售商品房年增1.2亿平方米，南京库存创新高——

　　“上午我们内部通报说，大部分企业资金缺口很大……”20日，苏州金科房地产公司负责人向记者道出当前房企生存困境。据他分析，房企缺钱，与库存高、去化慢和管理成本高密切相关。

　　无论如何，因供应短缺造成的一房难求、房价飙涨的“好日子”已然抽身而去，而2014年第四季度的回暖行情，也并没有从根本上缓解市场供大于求的矛盾。

　　全国可售房源量处历史高位

　　20日国家统计局发布的《2014年全国房地产开发和销售情况》显示，去年，全国商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%。截至去年年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米。

　　商品房待售面积一年新增1.2亿平方米，其间透露的信号显然不容乐观。“当前全国住宅市场可售房源量处于历史高位，虽然限购、限贷松绑等政策刺激了成交，但在建工程仍在推进，而过去几年土地快速开发形成的新增供应量也在集中释放。”昨日，知名房地产顾问机构仲量联行南京公司董事总经理陈健表示，高库存将成为2015年的一个新常态。“现在不再是房子一造好就能卖完了，开发商必须挖空心思去拼营销手段，价格考量也更加重要，不可能再像以前那样追求高利润。”

　　中国指数研究院南京分院总经理曹旭东说，中长期看，受经济、人口规模及产业结构等因素影响，不同城市库存去化压力显著分化，一线城市和多数二线城市土地消化时间在合理范围内；但有一些城市因规划超前，土地供应过大，开发量远超当地住房需求，供应过剩风险突出。

　　南京、苏州去库存压力较小

　　其实从我省各地楼市库存现状看，苏州的情况还算是好的。截至去年12月，苏州库存商品住宅出清周期在10个月左右。南京比苏州的情况又稍好些，出清周期为9.5个月。但对于此前成交火爆的两地而言，眼下的库存状况也创下了历史新高，不由得让两地开发商寒意阵阵。

　　曹旭东说，据统计，南京和苏州现有住宅用地的消化时间均低于3年，土地存量也不是太高，所以，这两个城市中长期市场去库存压力比省内其它城市都要小。

　　“像南京和苏州这样的城市，凭借城市群辐射或资源优势，对人口吸附能力强，人口净流入规模较大，可以带来较强的住房需求，产业发展也将进一步吸纳新市民。比如南京，在长三角城市中，三产在产业结构中的占比仅次于上海，加之高校众多，交通条件也较为优越，因此潜在住房需求较为旺盛。”陈健说，正因如此，他们公司新近已选择在南京成立分公司，对南京房地产市场的未来依然比较看好。

　　三四线城市库存问题更为严峻

　　相比较而言，三四线城市的楼市库存问题则显得十分严峻。据中国指数研究院统计，全国三四线城市住宅库存出清周期高达47.8个月！曹旭东直言，在土地城镇化的大背景下，近年来城市经济发展与土地财政之间的“路径依赖”现象加剧，土地供应量大幅增加，引致楼市潜在供应量居高，中长期去化前景堪忧。

　　据了解，我省三四线城市同样面临高库存风险。江阴、连云港、徐州等城市住宅库存出清周期较长，至去年年底，江阴商品住宅出清周期高达38.6个月，徐州商品住宅出清周期19.2个月。而江阴、连云港、徐州住宅存量土地消化时间分别达到7年、6.8年和5年，楼市短期和中长期去库存压力均较大。

　　三四线城市高库存，与人口导入、产业布局及当地现有人均住房情况密切相关。比如，徐州常住人口增长率为负，人口流出现象严重；从产业结构上看，徐州以交通物流为主，二、三产业投资增速也不够快；另外，2013年徐州人均住房面积达到35.8平方米，市场需求或已接近饱和。

　　过高的库存，给政府提出了考题。住建部去年提出，房地产市场的重要任务就是消化库存。省住建厅房地产监管处负责人认为，无论是鼓励地方政府从市场上购买房源做保障房还是做“包租公”等，都传递出监管层希望消化存量的意图。

　　而省内一些城市自去年下半年开始，已明显放缓供地节奏。对地方政府而言，长期的“功课”还在于加快调整产业结构，增强对外来人口的吸纳能力，推动由土地城镇化到人口城镇化的城市发展方式转变。

　　本报记者 汪晓霞

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　　南京拍出首幅医养融合地块

　　竞价40轮溢价80%

　　新华报业网讯　昨日下午，南京举行2015年首场土地拍卖会，推出5幅地块，其中一幅因与养老有关引发热抢。根据规划，它更是南京首幅医养融合地块。

　　昨日的这场土地拍卖会，位于城东马群的G97地块可谓一枝独秀。这幅地实际出让面积超过12万平方米，起拍价10亿元，最高限价为14.5亿。地块规划为老年公寓用地和医疗卫生用地，现场吸引了两家开发商参与竞拍，经过40轮激烈竞价，最终由银城地产以18亿元的成交价拿下，这一价格也突破最高限价3.5亿元，地块溢价率高达80%。

　　银城地产表示，G97地块属于集团战略投资，以养老服务布局未来，以后银城的项目在养老、医护、物业等领域均会有涉及。据悉，当前住宅销售市场“冷风阵阵”，房企大多谋划转型求生存，南京还有一批房企也已有类似银城的转型考量。

　　夺地刚结束，银城地产便发布了G97地块未来项目海报，信息显示，该地块未来将涵盖9万平方米70年产权的适老住宅、6万平方米医护型养老公寓和3万平方米的老年康复三级专科医院，打造南京首个大型医养一体化花园社区。

　　(汪晓霞)