南京楼市年终冲刺：多项目快跑入市 商改住罚单频出
本报记者 郭阳琛 刘颂辉 南京报道
年末将近，南京寒风习习，夹杂着小雨，却阻挡不了购房者的热情。
11月27日，江与城、葛洲坝阳光城鼓印兰园等4个项目同日开盘。其中，3个项目实现“日光”，世茂璀璨睿湾也去化超七成。此外，在这一天内，共有13个项目拿到销售许可证，“年终大战”即将进入高潮。
连日来，《中国经营报》记者走访了仁恒江湾世纪、中海城南公馆、龙湖天钜等项目，发现整体人气较高，工作日期间仍有不少顾客前来看房。中海城南公馆仅开放一天报名，就有近1900组客户通过审核参与摇号。
此外，困扰南京已久的“商改住”等违规问题，也得到相关部门的“重拳”治理。在南京市住房保障、市场监督管理局等六部门联合进行的违规拆改专项工作后，11月，各区市监局对多家违规“商改住”开发商开出罚单，最高金额达120万元。
与此同时，不少“商改住”项目正在办理退房手续。南京市六合区住建局相关负责人表示，对于退房程序的进展，相关部门会派工作人员“盯点”，保障退房工作的顺利。
进入年末“冲刺”
借着“金九”年度最高供应量的“东风”，南京楼市持续“升温”。
11月初，位于南京市城南板块的花语江南和大名城·紫金九号的热卖引人关注。其中，大名城·紫金九号毛坯单价4万元/平方米，轻松实现“日光”；花语江南精装修单价4.32万元/平方米，总价高至700万元～1000万元，首开后也卖出超过八成。
临近年末，南京楼市再次变得“热闹”起来。同策研究院数据显示，2019年10月，南京全市住宅成交量105.25万平方米，环比上升10%，位列全年第二。而近一年，南京月均成交量仅为78.53万平方米。价格方面，10月南京市成交均价25344元/平方米，环比微降2%。
一路之隔的中海城南公馆和龙湖天锯，同样位于城南板块地铁S3号线贾西站旁，均计划在月底再次开盘。
11月19日傍晚，在中海城南公馆售楼处有好几组客户在同时看房，销售人员显得甚是忙碌。记者了解到，该项目此次推出的是A地块的2、3、6号楼，户型为100平方米、130平方米，共351套房，精装交付，价格参考区域限价3.5万元/平方米，总价350万元起，预计明年下半年交付。
在100平方米的样板间，10分钟左右就进入了三四组客户，让人觉得些许拥挤。置业顾问告诉记者，这批户型赠送面积较多，得房率大约77%，但算上赠送部分可达到82%左右，报名提交购房意向需要验资100万元。
记者了解到，该项目于11月26日9时至27日9时开始报名，短短24小时报名数达到1863组，中签率仅为18.84%。
龙湖天锯在各方面均与中海城南公馆十分相似。置业顾问告诉记者，此次三期共650多套房源，户型在90～136平方米之间，单价不到3.5万元/平方米，预计2021年底交付。“项目中签压力不大，但现在验资报名可获得1.5万元车位优惠，之后的其他优惠已报名客户也可优先享受。”
该项目同样较为火热，以至于户型图短缺只能用复印件代替。但相较之下工期较为缓慢，记者走访发现，中海城南公馆已经封顶，外立面也基本完工；而龙湖天锯建设较快的不过10余层，大部分才建至七八层。
仁恒江湾世纪位于建邺区江心洲，与地标“南京眼”隔江而望。尽管售楼处和样板间在上个月刚刚开放，但因其“豪宅”属性和隔江而望的仁恒江湾城几近“破8”的二手房价而广受市场关注。
11月20日，记者走访发现，该项目施工建设还处于“初级阶段”。项目南侧地块主要为小高层，工期稍快但大多也仅建造了六七层，透过绿色防护网隐约能看到楼栋的水泥框架；而北侧地块还处于打地基状态。
该项目售楼处稍显空荡，但仍不时有顾客前来询问。据置业顾问介绍，项目预计将在12月份首开，率先推出C、E地块的小高层产品，户型包含130平方米、148平方米、155平方米、179平方米，预计将于2021年底精装修交付。
违规屡禁不止
“赠送面积”变成违建，导致房产证难办，甚至招致执法部门拆除……一直以来，“偷面积”都是南京楼市的“心头刺”。
在位于南京市溧水区中山东路的北大资源颐和翡翠府，置业顾问告诉记者，此次项目推出198套洋房，户型为128平方米和144平方米。
对于128平方米的户型，置业顾问介绍称，房屋交付时北面的设备平台是空的，这部分大概3平方米是“赠送面积”。“另外，北阳台和北储藏间之间也是非承重墙，如果两边同时‘改造’，相当于128平方米能做4个房间。”
南京规划局工作人员告诉记者，一方面，“偷面积”会使证载面积与实际面积不符，但二次交易时仍需要参照证载面积；另一方面，如果开发商让消费者自行改造，安全隐患还是由消费者负责。此外，所谓的“赠送面积”看似增加了户型面积，但开发商往往会提高单价，“结果还是羊毛出在羊身上”。
违规“商改住”也是南京的另一大“顽疾”。今年1月以来，有多家房企因此“吞苦果”，包括德旭西雅宸、宝隆时代广场、中粮·悦天地、花样年·喜年中心、C12国际中心等数十个项目。
时间拨回至8月，本报曾报道南京市六合区的紫荆未来城项目因涉嫌“商改住”虚假宣传，遭遇几百名业主集团维权。
彼时，开发商南京龙津房地产开发有限公司（以下简称“南京龙津”）承诺，交付时间不迟于今年10月29日。同时，根据各房屋梁、柱、窗户、层高等不同情况，给予业主1万元至2.5万元不等的补偿，并免除两年物业费；此外，也可与业主协商退房退还购房本金，但退房后双方概不追究相互责任。
近日，又有多位业主向记者反映，尽管紫晶未来城已于10月28日交付，但仍有50多户业主想要退房却遭遇困难。
记者获得的《解除合同补充协议》显示，针对要求退房的业主，南京龙津提出3种退款退房方式。对于全款购房的业主，南京龙津将在2020年5月1日前返还购房款本金及其利息。
而对于贷款业主，南京龙津将在2020年6月1日前返还购房首付款及其利息、贷款本金及贷款所实际产生的利息。其中，若业主自行办理银行贷款解押手续，南京龙津会优先退款。
“开发商现在就说没钱，但为什么我们被开发商的虚假宣传欺骗，退房的还要多等一年呢？”业主蒋丽（化名）直言，南京龙津多次拖延，已让很多业主失去了信任和耐心。
11月20日，上述南京市六合区住建局相关负责人在接受记者采访时表示，上个月28日交房至今，相关部门一直派专员监督事态进展。“需要退房的业主先要和企业签署退房协议，因为房子已经做了预备登记，还涉及到合同费解除的手续，相关部门也都在跟进，具体退房时间每家每户都不一样。”
屡出重拳“监管”
事实上，针对屡禁不止的“商改住”“偷面积”等“心头刺”，近期南京市也频频出手“拔刺”。
今年7月，南京市住房保障和房产局、规划和自然资源局、市场监督管理局等六部门联合下发“关于印发《商业办公项目违规拆改专项排查工作方案》的通知”，要求从7月份起，在南京全市范围内开展为期一个月的商业办公项目违规拆改专项排查工作，梳理全市范围内2016年1月1日后取得规划许可证的商业办公项目。
据了解，排查重点包括延期交付、虚假宣传、违规拆改、水电设置违规及违规开通燃气等。
针对“偷面积”等行为，8月起，《南京市房屋使用安全投诉处理管理办法》开始执行，公民、法人和其他组织可以向区房屋安全行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）投诉。同时，南京市将建立房屋使用安全投诉举报奖励机制，对于区房屋安全行政主管部门尚未掌握、查证属实的个人实名举报，给予一定的资金奖励。
记者了解到，投诉范围包括装饰装修拆改房屋主要承重构件、抗震措施；超过设计标准增大荷载；未经许可在楼面结构层开凿、扩大洞口；未经许可拆改房屋中抗震措施以外的非承重墙体；未按许可方案施工；其他违反法律法规，影响房屋结构使用安全等行为。
进入11月，南京市各区市场监督管理局对于“商改住”虚假宣传，开出多张罚单。
例如，记者获得的一份《行政处罚决定书》（鼓市监案〔2019〕01816号）显示，2014 年以来，南京中储房地产开发有限公司明知其所开发的花样年·喜年中心项目的房屋用途性质为商业、办公，为了更好地销售，对外宣传该项目为公寓，这种对商品房的性能、用途等作引人误解的虚假宣传行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定，将处以罚款120万元。
此外，栖霞区市场监督管理局对于类似的违规“商改住”项目，也开出了40万元的罚单。
值得一提的是，不久前，南京市发布《南京市人才购买商品住房办法（试行）》，为人才购房开辟优先通道，政策覆盖海内外各类人才。
南京市人才办相关负责人告诉记者，新政将于明年1月1日开始实施，南京全市可售商品房均对人才优先供应，一是政府定向筹集的房源集中供应，二是分散供应，相关人才凭人才办开出的人才购房证明选择自己喜爱的项目，开发商将会在社会大摇号前对人才优先摇号。
上述负责人表示，政府定向统筹的房源一般会优先选择靠近产业园区、人才较为集中的项目，或是类似于青奥村等本身就建有较多人才住房的项目。“具体项目也将会在明年1月1日起统一向社会公布。”