南京地价最贵楼盘首度亮相 否认“内部认购”

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　　扬子晚报网12月20日讯（记者 马祚波 文/摄）曾在2016年创下南京地价最高纪录并保持至今的葛洲坝南京中国府，终于在12月20日掀开了神秘面纱，随着售楼处的正式开放，其会所、户型、样板间等此前一直秘而不宣的核心“武器”也一并公之于众。这家地价45213元/㎡、最小户型190平方米的精装豪宅究竟会卖出什么价位，已成为南京房地产市场当下的最大悬念。

　　 楼盘围挡造价高达800万

　　2016年5月13日，经过25轮竞拍，葛洲坝地产以32.8亿元竞得河西南G14地块，楼面地价高达45213元/㎡，这不但改写了河西南楼面地价的纪录，也成为新的南京单价“地王”，并一直保持至今。

　　扬子晚报记者了解到，拿地一年半后的2017年11月，该项目正式公布案名为葛洲坝南京中国府，并宣称将打造葛洲坝地产旗下最高端系的“国府”系产品。楼盘共计规划了5栋高层住宅及配套设施，户型设计为190-500平方米的大平层产品，部分楼层带有空中花园和泳池，而且楼盘所在范围的围挡总造价甚至高达800万。

　　立志打造南京豪宅“标杆”的葛洲坝南京中国府传出的放风价也水涨船高，一度达到78000/㎡，这在河西中部新房被限价45000元/㎡、河西南部新房被限价35000元/㎡的背景下，葛洲坝南京中国府想卖出近8万的天价，似乎并不容易。

　　 地下车库也精装交付

　　公布项目案名的一年之后，葛洲坝南京中国府终于在12月20日对市场亮相。该楼盘位于南京儿童医院与青奥村小学附近，扬子晚报记者在项目现场看到，5幢高层住宅楼正在如火如荼地建设当中，据销售人员介绍，房源只有300套，主打户型面积为190平方米到270平方米的大平层，另外还配有少量的带空中泳池顶层户型，面积则在380平方米到500平方米不等。

　　号称“5G科技系统”的这处科技豪宅是葛洲坝在全国的第三个、也是南京首个“国府系”产品，是按照葛洲坝地产产品系的最高标准设计与建造，邀请了德国红点艺术奖设计大师张清平与“中国琉璃第一人”戴舒丰亲自操刀，专门为葛洲坝南京中国府设计了名为“国府会”的会所，涵盖IMAX私家影院、洲际料理室、商务洽谈室、全能健身房、恒温泳池等功能，就连地下车库也是精装交付，这在南京地产项目中并不多见。

　　在此次公开的230平方米、290平方米样板间中，大平层、大横厅的设计受到不少意向客户的关注，房间均设计为套间交付，三开间朝南，动静分离。扬子晚报记者了解到，带泳池和空中花园的户型有380平方米、460平方米和500平方米三种，同时还配备了270度的观景阳台，与“豪宅”的称谓倒也相得益彰，精装成本据称超过万元。

　　 价格仍待定，开发商称“我们也不知道”

　　针对众人最为关心的房价，销售人员无奈地表示“其实我们也不清楚”，该人士向扬子晚报记者表示，之前坊间传言的“7万”、“8万”都不准确，具体的价格信息仍在与相关部门沟通协调。至于媒体所称的“首开88套”、“下周将启动内部认购”等消息，该人士称，根本不知道这些信息从何而来，他们从来没有对外发布过销售动态，也不存在什么“内部认购”，一切有待官方发布的最终消息。

　　 房价成本如何测算惹关注

　　之所以葛洲坝南京中国府的房价牵动众人心，除了因为其“地王”身份，还与南京的限价政策是否会松动有关。目前河西南、河西中的新房限价分别为35000元/㎡、45000元/㎡，以这样的价格来衡量地价便超过45000元/㎡的葛洲坝南京中国府显然并不适宜。然而，就在葛洲坝于2016年拿地的14天之后，南京市物价部门便出台了楼市新规，规定对于土地竞拍中溢价超过45%以上的保障房建设资金，不得计入楼盘房价准许成本。

　　以这幅葛洲坝G14地块为例，按照物价部门的算法，这幅地块的起始价为15.6亿，最高限价为22.6亿（从15.6亿溢价45%），尽管最终成交价为32.8亿，不过从22.6亿到32.8亿的溢价部分可能不被计入房价成本，也就是说，其官方认定的楼面地价为31153元/㎡。

　　当时，南京市物价局服务价格处处长王阳曾在接受扬子晚报记者采访时表示，不管是过去还是今后的高价地，都将以同一个标准来衡量，所有商品房一视同仁。物价部门的这一核价规定有无变化，引发市场强烈关注。

　　 河西还有楼盘想破“7”

　　房价想要破“7”的河西楼盘恐怕不止葛洲坝南京中国府一家。2016年5月，南京出让的G12、G13两宗相邻纯宅地被电建地产和金茂合力拿下，两地块总价69.6亿元，溢价率超过80%，其中G12的楼面价37027元/㎡，G13地块楼面价36890元/㎡。该项目将由金茂操盘，且引进了金茂住宅产品顶级系列——金茂府，有消息称金茂府的主力户型为180平方米，放风价也在70000元/㎡左右。

　　业内人士认为，政府的严格限价措施，使得前期高价拿地的企业“压力山大”，如果房企资金紧张，需要快速周转，即使亏本也要入市；而一些资金实力雄厚的，则可能选择暂缓上市，以时间来换取空间。该人士指出，南京高价地项目在明年初逐渐解开“封印”的可能性的确存在，市场上的高端买家将迎来出手时机。