签了买卖合同卖方违约 法院支持房主不予交房

308室是位于我市某小区的一普通套房，2013年9月买方与房主签订了房屋买卖合同，以37万元成交，并支付了32万元房款。双方约定年底付清房款，可到期后卖方却拒不交房。事情闹到靖江法院后，法院却支持卖方主张。日前，泰州中院二审驳回上诉，维持原裁定。

僵局： 是买房还是借贷？

308室住着房主刘兴华和他的父母妻儿，可与刘兴华家人素不相识的陆建军上门告诉一家人房子归他所有了，让他们立刻搬家，家里人急了，好好的房子怎么变成外人的了？

陆建军称，2013年9月27日，他来看了308室这套房，看房当天就和房主刘兴华签订了房屋买卖合同，以37万元成交，并分三次支付了32万元房款。双方约定余款5万元在年底付清，并将在付清当天办理产权变更登记手续。

陆建军说，期满后，刘兴华拒绝交房，并以种种理由拖延过户。为了印证自己的说法，陆建军提供了房屋买卖合同、收条、房屋所有权证，并让当时的房产中介刘桂兰作证。

然而刘兴华却有另一种说法，自己虽然确实有金额为32万元的收条，但是实际上陆建军借购房之名行借贷之实。刘兴华因欠季灿明等人10万元债务急需清偿，经陈晨等人的介绍，向陆建军等借款。本打算以308室抵押，但因房屋尚有10万元银行贷款未还，最终以签订购房合同的方式借款。合同和3张收条均是9月23日一次形成，刘兴华辩解道实际收到16万元而非32万元。当时口头约定，3个月内刘兴华需归还20万元，逾期则将308室这套房过户给陆建军。

迷局： 购房过程疑点重重

双方各执一词，到底谁在说谎？承办法官陷入沉思。双方陈述的一些细节盘桓在法官的心中。

两人素不相识，陆建军一人看房一次，当天即与刘兴华签订合同，交付定金。无论买方、卖方都不与家人商量，且刘兴华的妻子、父母毫不知情，如此买卖是否过于草率？涤除抵押权是房屋能及时办理过户的前提，双方在合同中为何对什么时间还清贷款只字未提？陆建军在2015年5月起诉要求交房、过户，可是距约定交房期限已过去一年半，为什么他如此怠于行使自己的权利？

法官仔细询问中介刘桂兰整个事情过程，发现了她陈述的漏洞。看房时，陆建军和刘兴华自行上楼看房，刘桂兰一人在楼下等待，难道她不怕二人直接交易，以免去不菲的中介费用？既然陆建军和刘桂兰都称刘兴华的房屋是在刘桂兰处登记出售，可刘桂兰为何始终拿不出二人登记买、卖房屋的信息资料？

一连串的疑问，让法官意识到案件不像陆建军陈述的那么简单。

破局： 认定“卖方”陈述更可信

为何看房一次就买下308室？陆建军称，当天看房后他对房型非常满意，无论自住或投资都是不错选择。当承办法官到308室现场勘验发现，陆建军提到的两个卧室朝南等关于房型的信息，与实际情况不符。

购房是重要开支，购房前一般会对房屋位置、房型结构、产权状况做谨慎考察，就价格会进行充分协商，而陆建军所述购房过程，与此不符。其次，308室是刘兴华唯一住房，看房、卖房不应瞒得过自己父母、妻子。

若陆建军所述分三次付款的情况属实，按通常做法，会以付款为筹码，督促刘兴华尽快清偿贷款，但308室的抵押权至诉讼时仍未涤除。

最终，靖江法院综合比较分析认为，刘兴华的陈述更为可信，陆建军虽持有房屋买卖合同及房款收条等证据，但并不能认定双方之间即存在真实的房屋买卖关系。因此，法院认定陆建军和刘兴华之间名为房屋买卖，实为民间借贷，双方签订买卖合同的目的实际是为民间借贷提供担保。

陆建军不服，向泰州中院提起上诉。近日，泰州中院二审驳回上诉，维持原裁定。至此，这起“真假购房案”得以尘埃落定。

办案法官介绍，目前我市民间资本活跃，部分人为规避“流押条款”无效的规定，以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。所谓“流押条款”，通俗讲就是设定抵押权时，约定债务不能清偿时直接以物抵债。因此条款不利于债务人和其他债权人权益的保护，我国《物权法》明文规定此条款无效。（文中人物为化名）