十年来南京物业管理行业快速发展

十年来南京物业管理行业快速发展

物业管理是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。目前，我国的物业含有多种业态，如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库、以及高尔夫球场、加油站、飞机场、桥梁、隧道、高速公路等多种形式。

物业管理属于典型的服务业行业，伴随着改革开放后市场经济的推进、房地产业的发展而发展起来的，是一个新兴的、快速发展的行业。物业管理行业从催生、植根于房地产业，不断地发展壮大，从起初仅对房地产业的售后服务，发展到现今独立公司运营的大规模企业，全面介入房地产业的开发销售与售后服务，物业管理行业已经成为大众进行购房并进行销售过程中的重要组成部分，物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在改变城市面貌、社区管理、安全保卫以及推进城市化进程中起到了重要的作用。

一、南京物业管理行业的发展

南京市作为江苏省省会城市以及经济文化的中心，房地产业飞速发展，伴随着房地产行业而产生的物业管理行业在全国起步较早，从我市成立最早的物业管理企业来看，目前已走过了30多年的历程。

1 、起步阶段（ 1980 年— 1990 年）。 八十年代前后，南京开始出现物业管理性质的企业。刚起步的物业管理企业，企业数少，主要是以各区的房产经营公司下属的房屋维修队和房屋管理所为主，以及一些大的企事业单位为了管理自己所属的房屋成立的下属三产性质的管理中心和房产分公司，如：南京市秦淮区房产经营有限公司夫子庙房管所，江苏省省级机关物业管理中心，南京扬子化工实业有限责任公司房产分公司等。江苏省省级机关物业管理中心是南京最早成立的物业管理机构之一。

2 、成长阶段（ 1990 年— 2000 年）。 进入1990年以后，由于改革开放及市场经济的逐步发展，除了各大企业三产性质的物业管理服务中心外，大批物业管理企业应运而生。1990年，全国起步较早的深圳著名的莲花物业管理公司最早在南京设立分部，服务南京物业市场。此后，南京城市建设开发集团物业管理有限公司、南京澳隆物业管理有限公司、南京栖霞建设集团物业有限责任公司等多家国家一级资质物管企业逐步成立，市场经济条件下房地产对物业的新型管理模式得到了较快的发展。1994年国家建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度，从法律的层面规范物业管理企业的经营活动。国家建设部从1996年开始陆续制定颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《全国物业管理人员岗位证书管理办法》、《城市优秀大厦标准及评分细则》、《物业管理企业财务管理规定》等系列法规政策。

3 、规范发展阶段（ 2000 年至今）。 2004年，国家建设部等发布全国《物业管理企业资质管理办法》。2005年，南京市政府颁布了《南京市物业管理办法》。2007年，国家颁布《物权法》，规范了物业管理服务中业主与物管公司、业主之间的权利义务关系；最近，省住建厅、省财政厅又联合发布《江苏省住宅专项维修资金管理办法》等。一系列由国家法律、部门规章、地方法规和规范性文件等共同组成的法规体系，为南京物业管理行业逐步走上专业化、规范化的道路营造了法制环境。

二、南京物业管理行业现状及十年来的快速发展

南京物业管理企业目前呈现出良好的发展态势。本文根据全市规模以上物业管理企业（单位）调查情况以及全国第三次经济普查有关物业管理普查资料，概述南京物业管理企业的发展。

（一）物业管理企业快速扩张，企业数量和规模不断扩大

1 、企业（单位）数成倍增加。 2013年底，全市现有物业管理企业1378家，较2008年的626家，增加了752家，是五年前的2.2倍；较2003年的424家，增加了954家，是十年前的3.25倍。在1378家企业（单位）中，有法人企业（单位）1028家，产业活动单位350家；有规模以上（营业收入在1000万元及以上或从业人员50人及以上）物业管理企业（单位）共185家。经过30年的发展，南京物业管理的数量逐年递增，特别是近十年来，企业（单位）数以年均增长14.0%的速度递增。

2 、在管物业面积快速增长。 2003年，全市424家物业管理企业，在管物业建筑面积为588.75万平方米。2008年，全市达到626家物业管理企业，在管物业建筑面积为1420.95万平方米，比2003年增长1.4倍。其中，管理住宅物业面积为820.63万平方米，比2003年增长83.7%；管理办公用房面积为298.49万平方米，增长3.3倍；管理商业用房80.75万平方米，增长2.5倍；管理厂房73.03万平方米，增长3.6倍。

全市分年度物业管理单位在管物业建筑面积表

注：由于2013年经济普查方式改变，全市物业管理建筑面积只有规模以上单位的口径。

2013年，接受调查的185家规模以上物业管理企业和单位，在管房屋建筑面积达到了9116.58万平方米，比2012年增长39.0%；其中，管理住宅房屋建筑面积达到了5814.37万平方米，比上年增长44.0%；商业及服务用房建筑面积达到了1041.59万平方米，比上年增长30.6%；办公用房管理建筑面积939.04万平方米，比上年增长5.0%；厂房管理建筑面积为722.37万平方米，比上年大幅增长75.3%。

2013年，全市185家规模以上物业企业在管物业建筑面积分别是2008年全部物业企业在管物业建筑面积的6.4倍，是2003年全部物业企业在管物业建筑面积的15.5倍。

3 、物业管理类型多样发展。 十年来，各种物业管理类型都得到了长足的发展和增长，其中，在管理的住宅建筑面积和办公用房建筑面积分别是十年前（2003年）的13.0倍和13.6倍。商业用房和厂房的物业管理业务得到了较快的延伸和拓展，在管商业用房和在管厂房的建筑面积分别是2003年的45倍以上。到2013年末，全市物业管理的物业类型，从机关企事业单位内部的房屋管理发展到管理住宅小区、别墅，住宅小区发展到商业楼宇、厂房的管理，发展到学校、医院、写字楼、运动场馆、文化娱乐设施、停车场等公共设施，服务领域不断拓展。

（二）企业素质和服务水平不断规范提高，物业覆盖面迅速扩大，品牌企业脱颖而出

1 、全市物业管理的规模与水平持续提升。 伴随着南京房地产业的发展，物业市场持续扩大，同时吸引了外市登记的大量物业企业进驻。南京物业管理从量到质都显示出了一定的规模和档次，充分显示出南京作为江苏省会大都市的服务经济内部行业发展的内生动力。到目前，全市1378家物业管理企业中，具有三级以上资质企业937家，其中，国家一级资质企业90家；具备二级资质的物管企业113家企业，三级资质的有726家。而2003年，全市一级资质的物业企业仅有5家，二级资质的物管企业40家，三级资质物管企业240家。一、二、三级资质等级物管企业分别比十年前增长了17倍、1.8倍和2倍。

2 、大型物业管理企业发展迅速。 2013年，规模以上物业企业单位中，年营业收入达亿元以上的企业有5家，年营业收入千万元以上的有93家。其中，南京快乐世家物业管理有限公司、江苏苏星物业管理有限公司、南京永泽物业管理有限责任公司、南京新鸿运物业管理有限公司以及江苏东恒国际物业服务有限公司等物业管理企业全年营业收入都在亿元以上，2013年亿元以上企业单位共实现物业管理服务营业收入10.93亿元，营业收入占全部规模以上物管企业的28.3%。

3 、品牌企业脱颖而出。 在企业迅速发展的同时，南京栖霞建设集团物业管理有限公司、南京清风物业管理有限公司、南京天正物业服务有限公司、南京和平物业管理有限公司、南京地铁物业管理有限公司等一批物业公司凭借清晰的服务理念、扎实的服务行为，创造了优秀的服务产品和服务品牌，实现了较高的业主满意度，为提升南京物业形象起到了先锋示范作用，也提升了南京物业企业的总体服务水平。

同时，全市物业管理覆盖面积和覆盖率不断扩大，资质品牌物业管理企业承担的物业管理类型呈现多样化发展趋势，包括商品房、厂房、办公用房、学校医院，机场、运动场馆。仓库、车站码头、文物建筑等商业的多种物业类型，全市物业管理类型已经覆盖到不动产管理的所有领域。

（三）社会效应、环境效益和经济效益不断显现

2013年，全市物业管理企业实现营业收入85.02亿元，营业税金及附加3.27亿元。为全市服务经济的发展做出了贡献。

1 、从业队伍扩大。 物业管理企业分担了部分社会就业的压力，缓解了就业供需的紧张矛盾。物业管理行业为劳动密集型行业，就业容量相对较大，它的发展吸纳了大批劳动力，为解决就业提供了一条重要途径，据全国“三经普”数据统计，截止2013年底，我市物业管理从业人员达到88557人，较2008年第二次经济普查增加了46910人，五年来增长近一倍；而十年前的2003年，我市仅有物管企业从业人员25095人，从业人员仅为现在的28.3%。

2 、劳动报酬增加。 2013年，全市物业管理企业人员劳动报酬为29.66亿元，分别比2008年和2003年增长了2.7倍和9.7倍，十年来平均增幅为26.7%，特别是近五年增长较快，年平均增幅达到了39.0%；2013年全市物业管理从业人员年平均报酬为33493元，分别比五年前和十年前增加了13684元和22090元，分别增长69.1%和193.7%。

3 、盈利能力提高。 物业管理企业积极开展多种经营活动，整个行业的收入不断提高。2013年，全市物业管理单位实现营业收入85.02亿元，其中，主营业务收入82.26亿元，十年来，未考虑价格变动因素，营业收入年平均增长速度达到了30.0%。规模以上物业管理企业营业收入达到38.66亿元，实现利润0.63亿元。其中，物管企业积极开拓业务范围，利用广告、租赁等挖潜效益，2013年全市物业管理企业实现主营业务以外收入2.76亿元，实现营业税金及附加3.27亿元，年平均增长26.2%，盈利能力增强。

同时，物业管理企业在协助社区管理、提高城市卫生水平、绿化美化社区、制止违章搭建、处理邻里纠纷、区域安全保卫、参与配合社区管理等方面发挥了较大作用。

三、存在问题

我市物业管理行业的发展，经历了三十年的发展，目前处于发展壮大阶段，作为一个八百多万人口的省会城市来看，物业管理行业的发展水平还很不平衡，存在着一些阻碍深入发展的瓶颈，主要是以下四个方面：

一是物业服务企业自身建设制约物业管理行业的发展。 不少物业服务企业与开发商存在利益关系，建管不分或掩盖前期矛盾，给以后的物业服务带来隐患和纠纷。开发商只注重其自身投资利益，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，忽视管理和服务主要职能，有的只是利用物业服务，为其开发项目包装宣传，其真正的目的是促进房屋的销售，这些弊端制约了物业管理行业的发展。

二是具有国家一级资质的规模企业数量有待提升。 从2013年南京物业管理企业的数量和资质企业数量来看，南京三级资质及以下的物管企业占多数，占到物管企业单位总数的85.3%，一、二级资质规模的企业仍有待进一步提高，全市物业管理企业资质等次及管理水平尚有较大的提升空间。

三是缺乏具有专业水平的物业企业管理人员。 许多物业管理企业没有物业管理师，从业人员大部分为开发商关系户，素质普遍不高，服务意识缺乏。

四是物业管理法规还不够健全，已有法规实际可操作性不强。 近年来，虽然有关物业管理的多部法规相继出台，但总体来看，到目前为止，物业管理的法规环境仍然较差，缺乏系统完善的法律、法规体系。实际管理缺乏公平性、科学性，收费不明确等不合理现象还很严重，尤其是多头管理难以理顺，各类纠纷难以解决已成为广大业主的共识。

四、建议和措施：

1 、建立健全物业管理法规体系，实现物业管理的法制化和规范化。 首先，要加强对现有物业管理法规的全面梳理，建立统一的物业管理法规。明确界定开发商、业主、物业管理企业责任权利义务和相互关系。依法维护各方利益，减少纠纷。其次，建立房屋维修管理、设备设施管理、安全保卫及环境管理、业主委员会管理等覆盖物业管理所有方面的政策、法规，完善物业管理体系，使物业管理有法可依，有章可循。

2 、推行公开透明、竞争上岗的物业管理从业原则。 要推动物业服务规范的招标制度，严把物业服务企业的资质审核，发挥市场作用，让房地产开发商与物业服务彻底脱钩，培育完全竞争的物业管理市场，建立市场竞争机制。

3 、创立知名物业品牌，走规模化、专业化发展道路。 发展专业化物业管理公司，推动物业管理向集约化、品牌化发展。推动发展专门从事保安、保洁、绿化、水电气热等服务项目的各类专业化的物业管理。进一步规范物业管理市场，

对现有的物业管理品牌资源进行有效整合，着力扶持实力雄厚、管理成本低、内部运作规范的知名企业，积极创优，优胜劣汰，引导物管企业走规模化、集约化的发展道路，全面提升南京物业中坚企业数量和质量。

4 、加大对物业管理企业从业人员的专业知识培训。 全面提高从业人员的专业管理水平，实行持证上岗，提升企业资质等级，走标准化规范化的发展道路，以提高物业企业市场竞争力。

（拟稿人:王淳宇）