北京大兴“地王”频出 并未推升房价

16.07.2015  17:46

  

  10多天的时间内,大兴土地成交了8宗土地,累计总成交价达到110.7亿元。更为关键地是,在多天的竞拍中,大兴土地楼面价也一跃上升到了3万元/平方米。而在土地成交的背后,开发商更多是看上了大兴的楼市表现。高去化速度、区域前景良好的规划,使得开发商不惜代价抢地。

  但在大兴步入高地价的同时,“地王”却罕见地未推升区域房价。大兴楼市依旧处于平稳去化的态势。而这一切究竟为何?

    大兴进入高地价时代

  6月下旬开始,大兴集中推出多个地块,使断顿50多天的北京土地市场掀起小高潮。7月7日,大兴土地争夺的最后一战激烈打响,龙湖首开联合体成为“终结者”,以“25.95亿元总价+配建近9万平方米限价房”夺得大兴瀛海地块。而在短短的13天内,大兴8宗地块的总成交额达到110.7亿元。而在最后一宗土地,中原地产首席分析师张大伟测算,该地块商品房住宅部分平均楼面价达到3万元/平方米,“按照这一楼面价,未来区域内的住宅价格将突破5万。

  而大兴地块如此火爆也有着深层次的原因。

  亚豪机构市场总监郭毅表示,今年北京计划供地750公顷,上半年实现供地175公顷,完成率仅23.3%,“北京从没有出现过地王解不了套的现象,无非是利润预期和去化周期的问题。两轮6年城南投资计划达7000多亿,基础设施、配套条件逐步完善,让城南成为楼市的需求热点。”她认为,房企特别是上市公司,靠一线城市出成绩,必须要拿地。

  另外,郭毅表示,全北京向南看,6年的城南投资计划砸下了7000多亿元,基础设施、配套条件的逐步完善让城南已经成为了楼市的需求热点。同时,大兴强劲的产业驱动内核,包括国家级经济技术开发区、大兴国际机场、生物医院基地等,也让开发商对区域抱以极大信心。另外,大兴作为北京农村集体土地流转试点,供地相对集中,被群“”环伺,还都是“饿狼”,所以才把地价抢上天。

   地价并未推涨房价

  但就在大兴土地频频刷新最高价的同时,大兴“地王”却并未推动目前市场的房价。

  据了解,目前大兴在售楼盘的价格与拍地前相差无几。以位于天宫院的保利首开熙悦春天为例,该项目预计将在8月再次开盘,而此次开盘的价格大约也在22500元/平方米左右,相比上一期的开盘价格也只有500元/平方米的上浮。在3万元/平方米的楼面价的背景下,这些涨幅不足一提。

  “事实上吗,大兴在售楼盘没有出现涨价的原因也是必然的。”大兴某项目负责人表示,从目前入市的大兴土地来讲,这些土地实在是对大兴市场没有什么影响。

  他表示,8块土地,住宅用地几乎全部被竞拍为限价房,唯一仅剩的一块住宅用地仅剩下有2万平方米的商品房,只能供给150套左右商品房住宅。在大兴如此庞大的去化背景下,150套还不够一个项目1个月卖得。

  事实上,据记者了解,地价最终并未影响到房价的原因还在于供地区域。此轮大兴的住宅供地主要集中在瀛海、庞各庄区域,而这两个区域在大兴都属于新兴的区域,区域内在售的楼盘几乎没有。这也意味着同区域内的配套有所欠缺。此外,对于瀛海、庞各庄和庞各庄而言,目前的交通问题也是不如地铁4号线沿线、亦庄等区域,而目前大兴主要的供应也集中在上述两个区域,为此,如果土地的供应是在地铁沿线或亦庄,则会更多的推动房价的上涨。但对于目前而言,此轮土地只会在大兴开辟出新的“战场”。

  但对于二手房而言,地价的上涨却加速了价格的上涨。位于瀛海的瀛海家园以及三槐家园的二手房都有了不同程度上涨。据当地的二手房中介表示,区域内的二手房的价格都达到了2万元/平方米,而在土地竞拍后,不少房主开始调整自己出售的房屋价格,甚至有些业主将价格上调到了2.3万元/平方米,比之前提升了近3000元/平方米。但不少二手房中介门店也表示,土地竞拍所带来的红利也并未落地区域。

  “从目前的成交来看,前来咨询的人多了,愿意出售的房主多了,但在成交方面却没有更多的提升。”上述门店的员工说道。(记者 徐楠)