就近入学、多校划片 南京教改新政触动学区房神经

　　教育部对南京等24个重点大中城市2015年中小学招生工作提出明确要求：100%的小学实现划片就近入学，90%以上的初中实现划片入学，推广热点小学、初中“多校划片”。这也被视为推动教育资源均衡化发展、给学区房降温的力举。5月26-27日，南京各区最新学区政策出炉，教育部的最新政策导向在南京各区政策中体现较为充分，“100%的小学实现划片就近入学”成为硬指标，而秦淮区、雨花区则提出“多校划片”要求。

　　教育新政甫一出台，格外触动市场神经的，是学区房要不要买、真的会降温吗？

　　地产+教育，学区房成“硬通货”

　　“因为占据了一类的学区资源，南京顶级学区房已创下5万元/平方米的高价。”南京林业大学房地产研究中心主任孟祥远说，房地产本质上是社会资源的集聚，房子的差异更多是社会资源的差异，买房人买房，其实买的是学区、医疗等资源。要使学区房热度下降，必须在促进教育资源的均衡上做出努力。

　　学区房是楼市“硬通货”。南京我爱我家企划部高级经理丁子和说， 2014年市场低迷时，有些房源价格几近“腰斩”，但学区房的价格基本平稳，有的甚至还在涨。“学区房核心是溢价。峨嵋岭一套上世纪80年代的拉小学区房，目前单价3.8万元，溢价率较两三年前翻倍；河西蓝天园小区一套60平方米的芳草园小学学区房，2012年时2.8万元/平方米，2014年直线上升到3.7万元/平方米，溢价率32%。二类学区房两年间的溢价也多在20%-30%。”

　　教育资源均等化缺失，是名校学区房奇货可居、身价节节上攀的主力推手。“地产+教育”成为近年房地产开发的惯用模式，开发商想尽一切办法引进名校，荣盛地产营销总监琚百红透露，他们与区教育局合作，花费3亿元代建一所公办名校分校，可容纳4000名学生进行九年制义务教育。虽然建校成本不菲，但一旦傍上名校，楼盘每平方米房价却可比周边楼盘高出一两千元，甚至两三千元，还更好卖。

　　“零择校”，只有学区房一条路？

　　2015年南京市小升初的招生政策明确提出了禁止公办中学自主招生，以及控制跨区择校在10%之内的规定。房产中介认为，这项规定使得择校的难度变大，上名校稳妥点的方法只剩下购买学区房。

　　“目前市级层面还没有相关要求及细则出台，学区房应该还有巿场。”捜房二手房集团总经理助理胡涓娟表示。365二手房网主编文涛也表达了同样观点。他同时表示，“100%划片就近入学”是硬性规定，也就是外界解读的所谓的“零择校”，这也使得当前要上名校无非还是两个途径：要么买学区房，要么等热点公办学校招录完学区生后、参与空余学额的摇号。“参与摇号上学的机率就很难说了，不一定摇得上，而且到底能拿出多少名额摇号，都是未知数。所以，目前的政策依然对学区房有利。”

　　南京知名初中“树人国际”今年的空余学额依然采取电脑排位和自主招生模式，其比例为2:8，但今年是“树人”最后一年自主招生，到2016年将全面实行公办。据南京我爱我家分析，预计明年取消自主招生后，学区房价格还会有小幅增长。

　　均衡教育资源，学区房有望降温

　　但记者注意到，教改新政是一项系统的改革，100%就近入学的“零择校”也许对学区房的需求有所刺激，但其他均衡教育资源的政策，如教师大范围流动可以有效抑制择校冲动。

　　教育部新政则直指高热的学区房，要求在教育资源配置不均衡、“择校冲动”强烈的城区，推行多校划片，将热点小学、初中纳入其中，缓解“学区房”问题。今年南京秦淮区和雨花区已有“多校划片”的提法，其中秦淮区提出，初中实行单校划片、多校划片并举，“多校划片”指按照初中新生招生数和小学毕业生基本相当的原则，为多所初中划定同一招生范围。也就是说，以后该区初中学区房存在变数。如果南京未来普遍试点小升初“多校划片”，则意味着孩子小学毕业后可以报考这个片的好几所初中，最后由教育部门随机派位。如此，目前主要靠初中学区好而保持高昂价格的学区房，未来的确有降价风险。

　　值得一提的是，尽管认为“大学区制”需要一个长期过程，但业内人士也预测，随着学校合并、名校开设分校、空余学额摇号等放大优质教育资源举措的渐进，学区房奇货可居、节节上涨的怪状还是会有所改变。“未来学区房房价下降应是大势所趋，去年南师附小与珠江路小学合并后，原南师附小学区房一房难求的情况明显缓解，房价涨幅有所放缓。”

　　但招生政策进一步鼓励了公办中学的空余学额电脑派位制度，参加空余学额电脑派位招生的中学，从2013年的5所增加到2014年的8所，2015年预计会有更多的中学加入到这项政策中来。一旦南京全面实施这一政策，将会使得大量没有拥有中学学区房的孩子也能有机会进入自己心仪的学校。从长期来看，中学学区房，特别是部分名校的学区房价格反而会有所回落，南京中学学区房市场或将会更加理性的发展。

　　扩容、孵化更多优质教育资源，缩小区域内校际之间的办学差距，无论如何，义务教育优质资源放大的工作已在稳步、有序推进，有朝一日，当更多孩子能在家门口就读好学校时，社会对于学区房的焦虑当明显舒解。本报记者汪晓霞