今年苏州楼市量价齐飙 成交量创10年来新高

　　降息、降准、降首付、公积金新政……一道道的楼市宽松政策在今年不断袭来，在如此8年来最强政策的刺激下，苏州楼市量价飙升，成交量创10年来新高。楼市的红火映衬着股市的“萧条”，投资客蜂拥而至，进一步助推了下半年苏州楼市高潮迭起。抢光、秒杀等原本多用于网购的词语，如今频频用在了楼市中，似乎苏州楼市天天都在过着“双十一”。而在爆热的楼市中，也有业内人士开始担心，疯涨的房价，透支的购买力，会给明年带来什么样的影响力？

　　□商报记者晓牧

　　热现象1

　　今年苏州楼市涨不休

　　盘点2015年苏州楼市，几乎人人的第一反应都是“涨价”。一直以来，苏州楼市都以稳健著称，保持着平稳增长的态势，但今年苏州楼市却呈现了其令人看不懂的疯狂一面。尤其是今年下半年以来，无论是成交量，还是地价和房价均出现爆发式增长。

　　根据搜房网数据监控中心数据显示，在调研的142个住宅项目中，就目前最新房价与1月初房价对比，涨价盘122个，占比85.9%；降价12个，仅占8.45%；基本不变者8个，占比5.63%。

　　结果可见，涨价盘以压倒性的气势成为主流，其中，超过半数的楼盘涨幅在2000元/㎡以上。早在9月就提前完成年度任务的园区天地源七里香都在经历了3个月封盘不卖之后于上一周末首度解封开盘，洋房最新报价30000元/㎡，相比其1月价格，以高达14000元/㎡的涨幅不仅成为房价高地园区的涨价先锋，也成为全苏州领头羊。目前来看，只有少量项目因尾盘、新开盘或产品不同等而选择下调价格或不变。

　　值得注意的是，从区域成交均价走势来看，全市(不含吴江)5个区县，近年来首次出现了5区同涨的情况，最大涨幅在姑苏区，其11月报价18923元/㎡，相比1月的成交均价上涨6043元/㎡，涨幅达46.92%；其次是新区，涨幅为38.84%；而后是园区，涨幅为25.90%。此外，从10月开始，苏州各区房价包括相城在内均以全线破万，其中园区和姑苏11月成交均价已直逼2万元/㎡。

　　热现象2

　　楼盘“变脸”真的快

　　房价的上涨缘于楼盘“变脸”快，有不少楼盘开一次盘，几乎就是涨一波，但依旧挡不住购房者的热情追捧，“日光盘”、“秒杀盘”不绝于耳。

　　据搜房网房天下不完全统计，今年年内苏州市区(不包括吴江)至少有21个纯新盘入市。而值得注意的是，这些项目的最新报价与首开价相比，无一例外都是上涨的，且涨幅基本都在1000元/㎡以上，最高达6000元/㎡。

　　其中，吴中山湖一号三期中海双湾锦苑10月24日首开价毛坯高层11000元/㎡，精装高层12000元/㎡，最近一次开盘已均涨3000元/㎡；园区金辉尊域雅苑10月27日首次开盘，当时整体均价16000元/㎡，如今已是18000元/㎡，涨2000元/㎡。

　　此外，如今大热的一些新兴板块，如尹山湖、高铁新城、科技城、苏州湾等去年还是一片8字头9字头的价格洼地，而今年，那些后以往曾以低价打动人心的楼盘都已“翻身”，破万不说，翻倍的也大有人在。

　　冷观察

　　楼市火热

　　还能持续多久

　　不可否认，四季度苏州楼市继续红红火火已成定局，但业内人士表示，不能仅仅着眼于眼下的楼市乐观行情，在今年四季度楼市“翘尾行情”之后，苏州楼市2016年如何发展才是关键。

　　地产业内人士分析，从整个中国房地产情况来看，如今，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，不过从苏州目前情况来看，“去库存”并不是个问题。

　　专家认为，对于购房者，尤其是投资性购房者来说，要注意，目前的热闹是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏着危机。而这场危机极有可能近年内就爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期，“日光盘”也就很难频现了。

　　换一句话来讲，今年“330新政”以来，苏州楼市的量价齐升，主要是过去积压需求的集中释放，而随着这一波巨大需求量的集中释放，也会带来相当程度的市场需求透支，苏州楼市再接下来几年内再次回到调整期的可能性将急剧提升。

　　此外，也有专家认为，今年以来土地市场高溢价、“地王”频现，也是导致楼市可能进入调整期的一个因素。今年市场成交量的反弹使得开发商信心膨胀，在土地市场疯狂拿地，如果这样的“地王”拿地成为常态，那么市场很可能很快将走向另外一个方向：疯狂之后的市场调整期。从历史经验来看亦是如此，比如，2009-2010年、2013年土地市场“地王”频出疯狂之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。

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　　一场土拍一场热

　　不得不说，土拍历来都在苏州的楼市推动中扮演着重要的角色。今年苏州楼市一共历经6次土拍，几乎场场地价轻松赶超房价，也在一定程度上推动了苏州房价上涨。

　　第一次土拍——6月3日新政后首场土拍。

　　2015年6月3日，吸金130亿的苏州土拍落下帷幕，成功上演了一场“狼多肉少”的抢地之争。其中，东方大道4号地块与5号地块，分别被华润和万科以7字头楼面价高调竞得，其中万科楼面价7097元/㎡，华润楼面价7830元/㎡。相比于这两年风头正劲的尹山湖版块和独墅湖东岸，久居“冷宫”的独墅湖西终于因本次土拍声名鹊起。

　　第二次土拍——7月3日园区土拍。

　　7月3日的园区土拍仅两宗地参拍，但竞争激烈不亚于虎口夺食。其中最受关注的莫过于湖东02地块，海亮以30.6亿竞得，楼面价15992元/㎡，溢价率113.23%，刷新湖东楼面价。土拍后，湖东房价在一月之间历经两次涨价潮，如今这后遗症似乎还未停止。

　　第三次土拍——8月21日首场网上土拍。

　　8月21日，苏州首场网络土拍开启。这次土拍得益最多的是相城，不仅中锐、中粮和绿地三大房企大鳄进驻相城，而且中锐6.9亿元拿下的2015-WG-6号地块，楼面价12285元/㎡，刷新相城楼面价的同时，也标志着相城地价首次破万。

　　第四次土拍——9月7日姑苏土拍。

　　9月7日下午姑苏区劳动路2宗优质地块正式挂牌出让。最后结果：深圳联新以40.4亿竞得位于劳动路南、胥台路东的苏地2015-WG-19号地块，楼面价13712元/㎡，溢价率64.96%；而位于姑苏区劳动路南、桐泾南路西的2015-WG-20号地块则被一科科技以总价39.6亿、楼面价15141元/㎡竞得，溢价率83.63%。

　　第五次土拍——9月29日土拍。

　　此次土拍共计成交60.78亿，最高楼面价31005元/㎡，最高溢价率118.33%。其中，天房拿下的姑苏留园周边24号地块以31005元/㎡的超高楼面价成为单价地王，而建发集团以37.27亿总价拿下的苏地2015-WG-27号地块则成为本次土拍总价地王，其11062元/㎡的楼面价使得尹山湖房价在一朝之间直逼1.5万元/㎡。

　　第六次土拍——11月24日年底最后一次土拍。

　　11月24日，如果不出意外，这是2015年最后一次大型土拍。土拍包括了新区浒墅关、吴中木渎以及城区、相城高铁新城等多个地块，吸引了中海、万科、新城、招商等20余家房企报名。据统计，拍地总金额94.002亿元，最高溢价率149%；苏州最后几个价格洼地几乎全被沦陷——吴中新地王诞生，楼面价高达15865元/㎡；木渎新地王也被刷新，楼面价9784元/㎡；高铁新城地价创新高，楼面价8209元/㎡，最后，连浒关楼面价也破7字头。