2000万巨资拍下房产 遭“恶意租约”18年不能用?

02.11.2015  20:49

  花2000万元拍得6套房,结果不能住也收不了租。湖里区一家公司就遭遇了这样的怪事,近日,该公司为此起诉状告二房东和现租户。

  原告是在拍卖会上,以最高价拍得湖里区6套房产。但原告准备装修时,才发现房产已被层层转租,二房东自称已经签了长期租约,还把18年的租金都付给原房东了,而且,二房东又把房子转租给了其他租户,而承租的几家租户也都表示不愿意退租。

  据法官介绍,最近因“恶意租约”引发的官司不少,很多债务人明知自己的房产会被查封拍卖,就故意给房产制造一个“长期租约”,其中有的租约长近20年。

  2000万元拍得6套房产

  据了解,6套房产之所以被拍卖,是因为原房东老张(化名)以公司名义与银行签订了《授信合同》,约定老张将房产抵押给银行,以获取银行最高本金额度1950万元的授信。

  后来,由于老张无力偿还贷款,银行向厦门市中院提起诉讼,请求对老张抵押的房产进行拍卖,以偿还其贷款本息。随后,厦门中院做出判决,同意该银行有权拍卖、变卖老张抵押的房产并优先受偿。

  去年2月,银行向法院申请强制执行后,拍卖行按房产现状对其进行拍卖。

  去年8月15日,厦门某商贸公司以2000万元的最高价拍下这6套房子。

  恶意租约已被出租18年?

  拍卖之后,商贸公司开始准备接手这些房产,却发现6套房子分别出租给了4家公司。

  4家公司都说,他们是向二房东阿辉(化名)租的房子,租约都签了好几年。而且,阿辉手里有他和原产权人签的租赁合同,租约长达18年。因此,面对商贸公司退租或者重新签订租赁合同的要求,租户们都不同意。

  于是,商贸公司找到阿辉,表示房屋的产权人已发生变化,阿辉应当和自己重新签订房屋租赁合同。如果租户要继续承租房子,租金应当交给自己。“我已经支付了18年的房租!”阿辉说,2011年老张因民间借贷问题找他帮忙,答应把房子和车库的租金抵作借款本息。2011年9月15日,两人签订了一次性承租18年的《租赁合同》,他在两个月内把18年的租金共1000万元付给阿辉。因此,阿辉坚持认为,今后10多年的租金仍然应当由他来收。

  花2000万元买了6套房子,住不了甚至连租金也拿不到,商贸公司无奈之下,只好将阿辉及几家租户告上法庭,请求法院判决几家承租公司搬离,并支付相应租金。

  焦点争议租约是真是假?

  庭审中,阿辉出具了一份落款日期为2011年9月15日的《租赁合同》、一份落款日期为2011年9月20日的《补充协议》,还有转账记录等证据,以证明老张在2011年9月15日就将房屋出租给自己,租约为18年。

  商贸公司则认为,阿辉所说的租赁合同是虚假的,所谓的租赁只是老张和阿辉民间借贷的担保,双方的租赁物并未实际交付。

  经过审理,湖里区法院认为,虽然阿辉称2011年9月15日就向老张租了房子,但是老张和阿辉都没有在老张将房子抵押登记给银行前,向租户、银行披露两人存在租约的事实,也没有采取公证授权的方式让渡权益,而是直到银行提起诉讼后的2013年7月29日才办理公证授权手续,明显存在异常,有悖常理。

  所以,法院认定老张和阿辉签订的租赁合同在抵押登记前并未实际履行,租赁关系明显为对抗银行的抵押权实现。因此,阿辉及4家承租公司以“买卖不破租赁”原则主张继续履行现租赁合同依据不足。

  最终,法院判决要求4家承租公司及阿辉搬离讼争房产,另外,阿辉还要支付房屋占用费给原告,按每月69035元的标准支付。

  现象调查

  “恶意租约”越来越多

  据法院介绍,“恶意租约”年年有,但今年特别多,而且呈现越来越多的趋势。

  拍卖行的经理们将此类拍卖房产称为“带病房产”,就是指带有长达10年以上租约的拍卖标的,有的租约竟然长达20年。更离奇的是,这些所谓的“租约”,还是“一次性付清租金”的。“恶意租约”,因何而起?导报记者发现,恶意租约的依据,主要是《合同法》有一条“买卖不破租赁”的法律规定。也就是说,租赁权优先于所有权,即使买家顺利过户,拥有了所有权,也无法对抗租赁权。而“恶意租约”就是钻了这一法律空子。

  法官提醒,对于竞买人而言,对带有租约的房屋拍卖须谨慎。如果是承租人已一次性付清租金,房产所有人、抵押权人及债权人对该租约无异议的,该租约为有效合同,法院不负责清场交付。

  三问“恶意租约

  如何避免“恶意租约”?

  法官提醒说,拍卖会上拍卖的房产、汽车等,拍卖行只负责公布所有信息,但不负责审查信息的真实性,这就更需要竞拍者在拍卖前进行认真、仔细的审查。

  以房子为例,务必实地查看。首先,根据法律“买卖不破租赁”的原则,不要轻易买有租赁合同的房子。购买前一定要实地审查,如果房子卖出前已经有租约,肯定不会空置。其次,要多方了解房子的实际情况,比如从房子附近的邻居或者产权人周边去了解房屋和房屋的产权人,如果产权人有特别多的债务,或是房屋产权不明,在购房前就要十分谨慎。此外,拍卖会上披露的信息也要特别注意,不妨到房管局等相关部门查询房屋是否被冻结。

  租约真假怎么分辨?

  法官介绍,“恶意租约”一般都有几种共同的特征:租赁期限较长,往往是十年以上;租金一次性支付;此外,租金比市场价低很多。其中,有的租约有银行转账凭据,但是,多数情况下,都没有银行转账记录。

  据了解,在民间借贷纠纷中,原产权人往往背负巨额的债务,通常有多个债权人,为保证自己的利益,原产权人可能会与承租人恶意串通,签订虚假租赁合同。其签订租赁合同的目的实际上是为了继续占有使用房屋,阻止房屋被拍卖,同时减少自己的损失。

  遭遇“恶意租约”咋办?

  福建信海律师事务所林敏辉律师说,首先,新房主可以要求解除合同,并要求原房主承担损害赔偿责任。其次,假如原房主与承租人之间存在恶意欺诈,可以宣告该租赁合同无效。

  鉴于“恶意租约”有愈演愈烈的趋势,已经成为债务人逃避债务的一种常见手段,严重损害了债权人和竞买人的合法利益,衍生出了很多纠纷。

  对此,林敏辉建议,应加强对此类“恶意租约”的审查,杜绝“恶意租约”存在的空间。如可以加强租赁行为的公示制度,规定只有在房管部门登记备案的租赁合同,才可以要求受让人或竞买人继续履行。

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  稿源:中国青年网

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