警惕商业地产“结构性过剩”

　　这厢满城在建综合体 那边门前已现车马稀

　　新华报业网讯　6月13日，记者在南京南站东南方向看到，外观酷似大拇指的南京证大喜玛拉雅中心雏形初现。该项目规划总建筑面积约63万平方米，建成后将汇集商务办公、特色酒店、综合商业、酒店公寓等多种业态。

　　根据南京市统计局最新信息，目前南京市规划建设或已建成的城市综合体超过50家，去年一年就新增6家，在建购物中心面积竟然位列全球前十。城市商业综合体一直被视为商业地产转型升级的标志，然而若过度扩张，如人们戏称的“满城尽是综合体”，只会造成“结构性过剩”，而实际上有的综合体现在已经“门前冷落车马稀”。

　　常州人均商业面积直追上海

　　“2010年之前，南京仅有6家开业的城市综合体，但至去年底，南京城市商业综合体已达24家，加上在建或已建成的将超过50家，可以说，基本形成全城尽是综合体的局面。”南京市统计局相关人士说。

　　在南京南站商圈，外观酷似大拇指的南京证大喜玛拉雅中心雏形初现。据称，今年南京南站商圈已新开工4个商业综合体，加上此前开工的两处综合体项目，未来将新添6个城市综合体，规模最大的绿地之窗项目占地达300亩。

　　不仅是南京，在常州、苏州等二线城市，城市综合体的数量也呈爆发式增长。数据显示，2014年到2017年底，常州将新增300余万平方米商业面积，其中8万平方米以上的商业体新增19个。2017年底，常州人均商业面积将达4.8平方米，与上海、南京等大致相当。

　　南京河西每公里有一家综合体

　　在南京河西地区，大约一公里就有一家综合体：从草场门大街到河西大街这几公里之内，云集了新城市广场、苏宁广场、河西万达、河西中央商场、金奥中心、河西中央公园6家建成的商业综合体，再加上已经动工的河西金鹰，以及即将营业的金基广场和河西德基，密度之大确实令人咋舌。

　　这些城市综合体的经营情况，可谓“有人欢喜有人愁”。南京全年总客流量超过100万人次的商业综合体有15家，其中超过1000万人次的有7家，德基广场以将近2800万人次的客流总量勇夺冠军宝座。然而，有些店则冷清多了。金奥国际购物中心规模并不大，开业已有多日，但不少门面还空着等待招租。营业员称，即使是双休日也没几个消费者，偶尔有人也大多是去楼上吃饭的。江宁的汤泉奥特莱斯，由于远离主城，目前也没有达到预期成效。

　　“按照国际惯例，商业面积与人口的配比是人均1平方米，而这一商业面积包括城市中心商业、区域商业、社区商业等多种业态，目前南京市商业面积与人口比例远超这一配比数字，这就导致了有些缺少竞争力的城市综合体没有人气。”南京市商务局副局长张雁宁说。

　　南京市统计局的报告显示，规模过大、布点不均成为南京商业综合体存在的突出问题。业内人士指出，南京主城区如河西综合体扎成堆，而在有些区如六合等，城市综合体还是个稀罕事，因此，城市综合体不是简单的多或少的问题，而是存在结构性的过剩。

　　千店一面同质化现象堪忧

　　近日，去苏州出差的南京市民王燕，特意提前一晚上出行，只为了逛一下诚品书店。诚品苏州不只是一家书店，更是一个有书的购物中心。“全国各地综合体的模式都差不多，品牌也很重复，诚品算是特别的，去了不光是吃饭看电影，所以想去逛逛。”王燕说。

　　目前城市综合体品牌的重复率至少六成以上，千店一面的同质化现象堪忧。据了解，大部分商业综合体是由购物、超市、影院、KTV和餐饮等板块组成，你家招麦当劳，我家就招肯德基，优衣库、H&M、GAP、NEW LOOK、ZARA等快时尚品牌频繁出现在各商业体。“近两年，体验型消费理念风行，但是，闭着眼扳着指头数，也就那么几家品牌可供选择。”南京某家商业综合体的相关负责人有些无奈。

　　“长期以来，国内房地产开发与商业经营行业处于条块分割状态，开发与经营活动各自为政，供求关系脱节，产业结构处于无序及缺失状况，导致我国商业地产项目难以进行综合性开发，由此带来效率、效益低以及成本、风险高等一系列问题。”对外经贸大学公共经济系教授徐晨说，“商业综合体的开发不能一哄而上，对现在正在建设的商业综合体要进行综合效益评估，适当调整其主体功能，避免同质化竞争。”

　　“我们都知道走‘体验式商业’之路，却容易忽略其本质属性。”业内人士分析，随着线上线下的融合，城市需要让人面目一新的商业综合体，如方便消费者的在线查询系统、餐厅排位系统，反向寻车、电子导视屏等线上线下互通方式，这些新型的体验和服务可能更符合现代消费者的行为习惯。

　　本报记者宋晓华