宿迁多家商场陷“返租”困局 虚拟产权风险来袭

　　中新江苏网南京4月25日电　(刘林)25日，位于江苏省宿迁市老牌商业圈幸福中路的银座百货仍大门紧闭，歇业已近两月。因开发商承诺的“返租”无法得到兑现，2015年元旦以来，众多业主采取锁门、拉横幅、堵路等方式维权，导致商场黯然歇业。

　　记者查询得知，银座百货于2012年底2013年初招商时与银座百货负一层到三层630余户小业主签署返租8年合同，约定从2013年1月起每年按商铺价7%、7%、8%、8%、9%、9%、10%、10%返租。按照合同，2013、2014年租金已从购买的商铺总价中扣除，2015年起开始现金返还，每半年支付一次。

　　“按照合同，在2015元旦，将要开始现金返还，但到目前为止，业主们仍未见到一分钱。”业主方先生称自己所购商铺约为20平米，价值130多万，按合同2015年应该返还他9万多元的租金。

　　另一位业主马先生介绍，他购铺时看中的是开发商宣传的“购铺返租”，如果按照开发商所承诺，前8年包租就可回本近70%，“10年回本是妥妥的，商场位于宿迁老牌商业圈的中心地段，位置可谓优越，根本没可能亏本，所以即使当时售价高达6万多元每平米，也毫不犹豫的出手了,没想到现金返租的首年就出了问题。”

　　位于成熟商圈中心位置、定位高端的银座百货怎么会到了如此境地？从当地幸福街道办事处的关于“关于苏豪银座有关情况报告”中或可窥一斑。

　　报告中称，因经营不善和资金压力，2013年8月银座百货将经营管理权限委托给宿迁市银座金润有限公司(下称银座金润)，双方协议年租金为1400万元。银座百货法人代表程唐军称因银座金润未按时缴纳管理租金造成其资金短缺，现无力支付商铺业主租金。

　　但银座金润称其为委托经营，且已帮银座百货代垫货款、设备投资款等1700多万元，现要求退场并已向宿迁市中级人民法院提起诉讼。银座百货欠630余户业主2015年上半年首期房租1600万元，该公司法人代表程唐军称现已无法履行协议，无力偿还租金。目前正在走法律维权道路，

　　据了解，苏豪银座是典型的虚拟产权式商铺：开发商将商场分割成一个个小面积的单元出售，各单元间没有进行物理空间分割，分别由不同的投资者根据自身的实力购买，投资者按支付房款的数额及约定的固定比例取得收益。

　　虚拟产权式商铺将大型商铺分割为若干铺面，从根本上降低了投资者的置业门槛，使得中小投资者有了投资机会，从而加大了楼盘的销售及资金回笼的速度。但在同时，虚拟产权式商铺自身的缺陷也很明显。本来完整的一个商场被众多的业主所拥有，而当小业主被管理公司抛弃后，商场处于无人管理的状态，此时的小业主发现，自己高价购买的产权式商铺竟然无法产生任何收益。

　　“业主们通过各种方式进行所谓的维权。但这种经营困境的解决绝非部分业主所认为的那样，通过堵门、拉横幅就能解决的。”参与协调此事的该市宿城区法院副院长董振班介绍，宿城区法院已受理467户业主登记团诉，并于近期产生团诉代表，择日即可开庭审理此案。

　　“但难度仍然很大，集中体现在业主们的意见难以达成统一，一部分业主倾向于收回产权，组建公司自营，这个是有先例的，也是最切实可行的方法。但是另一部分业主坚持要求开发商按照最初的合同履行。”董院长称，目前来说，最理想的状态仍是收回产权，业主们派出代表组建公司进行自营。

　　“部分业主不同意收回产权，认为收回后的收益达不到合同数额。但是合同的数额再大，没办法履行又有什么用呢？”

　　无独有偶，同样位于该市的四季青、红星美凯龙等商城也陷入类似纠纷，而正在销售的体量巨大的水韵城也采取了“购铺返租”这一商业模式。“随着宿迁市城市化的进展，商业中心愈发扩散；再加上当前商业地产萧条、电商冲击，这一模式愈发显示其脆弱性，前景如何难以预测。”当地一位商业人士如是说。(完）